Investire in Immobile e terreni

Come aprire una attivita' di lavoro ucraina, la burocrazia, le problematiche, i consigli, i settori di commercio...

Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi jcaloe il mercoledì 22 giugno 2011, 10:36

Io ritengo che al di là del costo e della redditività dell'investimento vadano tenuti in conto altri fattori.

Innanzitutto del fatto che vai ad investire in un paese in cui non vi è una democrazia compiuta e, pertanto, anche la sfera dei diritti appare un po’ nebulosa, poi non va sottovalutato che se non sei cittadino o residente Ucraino hai limitazioni di soggiorno e se sbagli anche a conteggiare il periodo di permanenza puoi essere interdetto dal suolo Ucraino per un certo periodo.

Altresì in qualità di straniero in caso di vendita dell'immobile acquistato sei soggetto al pagamento di una tassa più alta rispetto agli Ucraini e queste regole possono cambiare in qualsiasi momento, presumibilmente a scapito degli stranieri.

Credo inoltre che a breve verrà introdotta una tassa di proprietà sulle case (era già presente nel nuovo codice fiscale Ucraino ma è stata temporaneamente stralciata). Certamente negli ultimi anni, a seguito della crisi globale, il mercato Ucraino degli immobili è divenuto più appetibile e sopratutto sono venute meno per necessità le condizioni capestro vigenti prima della crisi.

Ho avuto l'dea di acquistare un appartamento a Kiev nell'anno 2007 ma dopo aver verificato che i prezzi erano abbastanza alti, dovevi pagare in anticipo l'intero importo e poi sarebbe iniziata la costruzione dell'edificio ho rinunciato. Un appartamento di circa 90 mq, rustico, nel quartiere di Darnizja per il modico prezzo di 200.000 USD, sperando che l'Impresa non sarebbe scappata con il soldi prima di iniziare non mi sembrava un buon investimento.

Dopo la crisi globale ho acquistato un appartamento della stessa metratura a Pozniaki, sempre rustico, al prezzo di 113.000 USD, chiavi in mano alla stipula dell'atto. Pertanto ritengo che la mia pazienza sia stata adeguatamente ricompensata. Utilizzo l'appartamento per uso personale, essendo mia moglie Ucraina, stiamo lì circa 3 o quattro mesi l'anno. Ritengo inoltre che in futuro potrei anche trasferirmi lì.

Ma se togli le situazioni contingenti, quale l'amore verso questo paese o particolari legami quale il coniuge, ritengo che sia conveniente esplorare il mercato immobiliare di qualche paese appartentente all’?Unione Europea, quale Romania, Slovacchia, etc. , dove un cittadino Italiano ha pressoché gli stessi diritti di un autoctono e dove il sistema legale è più stringente.

Vale comunque, a mio parere, l'antico detto: se vuoi un maggiore guadagno devi accettare un maggiore rischio.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il domenica 26 giugno 2011, 15:27

Concordo con te jcaloe.E si dimentica sempre l'incognita del rientro dei capitali dall'estero che potrebbe essere o molto onerosa o molto pericolosa a meno che non vogliate viaggiare con pacchi di denaro negli sportelli delle automobili.(non fatelo :D )

Il mercato immobiliare per cui valeva la pena rischiare è praticamente finito con l'esplosione della bolla finanziaria di qualche anno fa.(Rimane attivo solo il segmento del grande lusso come dappertutto).

I lavori degli immobili che erano in costruzione prima della crisi,nella città di Nikolaev,sono ripresi solo da qualche mese dopo anni di stallo e procedono lentissimi (vi cito a titolo esemplificativo l'enorme complesso ex "Lesky 2" gemello di quello che potete "ammirare" a Kiev nel quartiere di Obolon accanto alla passeggiata sul lungofiume costruito con i soldi della Bank Stolitza).

Complice anche la stupidità dei progettisti di queste parti che costruiscono solo appartamenti di metrature giganti (e senza finestre nei cessi!!!!),in un paese dove ufficialmente la gente non ha reddito e lo strumento del credito è ormai bloccato da lungo tempo.

Lo prova il fatto che l'unico immobile di 80 appartamenti che è stato ultimato in città negli ultimi 3 anni ha come metratura massima 69,8.E a quanto mi risulta una buona parte degli appartamenti è stato acquistato con le rimesse degli immigrati e non con denaro generato in loco.

Lo schema è stato sostanzialmente questo:privatizzazione del mercato immobiliare (il cittadino ucraino poteva comprarsi la propria casa con un esborso ridicolo di denaro)----------creazione di un sistema bancario moderno-----------mutui facili-------esplosione della domanda--------aumento esponenziale dei prezzi------------crisi finanziaria internazionale-------crisi del sistema bancario ucraino---------insolvenza dei debitori------blocco dei mutui------blocco delle costruzioni.(Ovviamente è una semplificazione).

Io ho comprato un piccolo appartamento nel 2001 e sono riuscito a rivenderlo a 10 volte quello che avevo pagato
nel 2010 (purtroppo ho sbagliato l'ingresso nel mercato perchè il prezzo era arrivato fino a 15 volte immediatamente prima della crisi).E sono riuscito a comprarne uno pronto al 70% in un palazzo in costruzione in piena crisi a un buon prezzo (ma che rischio e che paura!!!!).Per fortuna è stato l'unico immobile ultimato di cui vi parlavo sopra.

sconsiglio a uno straniero che non sia residente (anche fiscalmente) nello Stato di acquistare immobili per proprio conto a meno che non sia una scelta dettata da motivi personali e non a scopo speculativo.E anche qui starei molto attento perchè ci muoviamo in un contesto politico e istituzionale molto volatile e subdolamente ostile verso gli occidentali in questa fase.Fra un paio di mesi sembra si riparta con i visti, con la storia della reciprocità,che è una puttanata.Si riempiranno il paese di turchi in vacanza :D

Per quanto riguarda i problemi catastali,il BTI,le patrimoniali secche o non secche,non rompetevi troppo la testa per i seguenti motivi:
1)Gli stranieri possono fare quasi tutto sulla carta in Ucraina.Esistono le leggi ma spesso non esistono i decreti attuattivi.I notai non sanno come fare.I più seri si rifiuteranno di apporre la propria firma su determinati atti.Mi è capitato più di una volta.

2)Fare pagare l'ICI a un Ucraino invece è come far pagare le tasse a un dentista da noi.Se volete scendo le scale e vi invio l'elenco di quelli che non pagano luce,gas,acqua,il "condominio"(cancellando i nomi ).E questa è una casa nuova.Dove stavo prima c'era gente che non pagava da anni.

3)Tutti gli enti sono addomesticabili se si trovano le giuste introduzioni.Quindi:fatta la legge trovato l'inganno.(qui lo dico e qui lo nego ma è così purtroppo)

4)Le sentenze dei magistrati (soprattutto quando è coinvolto uno straniero) rimangono inevase.L'azione civile e penale è farraginosa e lentissima.

5)Ultimo ma non ultimo (si potrebbe andare avanti all'infinito).Da un notaio si va obbligatoriamente con un interprete,in questo caso di italiano.Il problema è che questa lingua non viene insegnata nelle scuole ucraine.Esisteva invece nell'SSSR (uno stato che non esiste più).Erano quelli che accompagnavano le delegazioni a visitare le portaerei, da queste parti, seguendo percorsi obbligati.

Sorge spontaneo un dubbio:chi autorizza queste persone ad esercitare la professione?Dove sono accreditate e da chi?Qualcuno sa rispondere?Perchè io non sono mai riuscito a risolvere la cosa.Anche qui i notai più timorosi rifiutano.Per chi si muove nella capitale magari sarà più semplice.

Questa cosa per dire semplicemente che è inutile impazzire a tradurre e leggere decreti che o rimarranno lettera morta o saranno comunque aggirabili e che i vizi di forma che possono inficiare un atto sono innumerevoli.Ricordate che l'Ucraina è sempre una quasi-democrazia che ha passato la maggiore età e che arriva da 70 anni di black-out totale.

Allego un piccolo vademecum per il neofita che si avvicina al mercato immobiliare ucraino.Ovviamente sono le mie opinioni,ASSOLUTAMENTE OPINABILI.Valuti il moderatore se lo ritiene di qualche utilità
INVESTIMENTO IMMOBILIARE


1)Si al piccolo investimento a fini speculativi (nella misura in cui la perdita del capitale non arrecherà un danno irreparabile alle vostre finanze).Magari come ha fatto il nostro amico che ha acquistato la casa per se e la sua famiglia.

2)Evitare di intestarsi i beni se non si è fiscalmente residenti (regola universale).Non c'è vantaggio,è solo vanità.Meglio intestare tutto alla moglie e sperare che vada tutto bene.
Fatevene donare una quota dalla moglie (può anche non essere la moglie) se proprio non vi fidate per rendere quasi impossibile l'alienazione dell'immobile.E' una procedura semplice.

3)Evitare di emergere (per tutti,non solo per il fisco,altra regola universale).Sopratutto qua.Se avete i soldi non fate grossi investimenti.Meglio tanti piccoli e in posti separati.Le banche dati non sono ancora molto efficienti e gli incroci difficili da fare.Come diceva Forrest in un altro post azzeccatissimo se vai a Palermo da turista o sei uno studente,allora il pizzo per te non esiste.Le cose cambiano quando vuoi fare l'impreditore.Allora sono caxxi.(in sostanza )

4)il mio non è un invito in nessun caso a trasgredire le leggi ma una semplice precauzione perchè spesso farai fatica a distinguerne i confini.STAI NASCOSTO!!La commistione è grande.il capitalismo selvaggio degli anni 90 si è riparato sotto l'ombrello delle istituzioni.

5)Compra immobili di piccola metratura che siano a tiro delle finanze di un ucraino medio che magari ha i parenti che lavorano all'estero.Meglio 3 appartamenti da 60 che uno da 180.I piccoli immobili hanno più mercato (regola universale) e il grande lusso qui ti è precluso.Ed è meglio avere a che fare con un privato che con uno speculatore di professione.

6)Evita le agenzie (penso valga solo per la capitale).Le utilizzano quasi solo gli stranieri.I prezzi sono gonfiati.Fai le tue ricerche e sbaglia con la tua testa.Se cerchi in un sito e questo è tradotto anche in inglese allore sei già in pericolo.I prezzi non sono quelli di mercato.Vi do a mo di esempio di un sito valido per il sud Ucraina
http://www.makler.ua

7)Gli ucraini non sono cretini.Le grandi occasioni non esistono.Stai pagando il prezzo che il mercato passa in quel momento in relazione alla qualità che compri, a meno che non compri dai pignoramenti o roba simile.Ma tu quasi sempre come straniero sarai l'ultimo ad avere queste notizie.Io non compro le proprietà sequestrate (ma questa è una questione etica che lascio alla coscienza di ognuno)

8)I terreni agricoli non sono acquistabili,ma adesso sono affittabile per un periodo superiore all'esistenza media di un individuo e in varie forme (come i loculi nei nostri cimiteri :D ).La riforma agraria è un altra delle farse del sistema-paese Ucraina.Ci sono voluti 20 anni per approvarla.Conosco (non personalmente) un miliardario lituano che da queste parti ha affittato un numero di ettari pari a una regione grande come l'Emilia Romagna.La "terra" NON E' ROBA PER COMUNI MORTALI a meno che a voi non interessi la sussistenza punto e basta.

9)Non acquistate terreno già edificato con edifici da demolire allettati dal prezzo,alla fine spenderete di più e verrete stritolati nelle morsa della burocrazia.

10)Non acquistate fuori dai centri urbani o zone limitrofe (VI PREGO!!!!).Ho letto un vecchio post qua dietro di uno "dei nostri" che si interessava di un immobile nella zona di Pyervomaisk.Se non sapete come buttare i soldi compratevi la terra per la vostra sepoltura in Italia (fra 1000 anni).Sono posti abbandonati da Dio e ora anche dagli uomini.(E sei anche vicino alla centrale nucleare di Yuzni Ukrainsk,tra l'altro,che produce energia per tutto il Sud Ucraina).

11)Se acquisti una casa ricordati di controllare non solo quello che vedi ma sopratutto quello che sta sotto.Molte case sono "pollai" travestiti,esteticamente impeccabili ma non hanno nemmeno lo zoccolo.E ricordati,se non vuoi trovarti con l'acqua a mezza gamba, che l'Ucraina è un paese pieno d'acqua e in molte zone le falde sono a pochi metri dal suolo.E non acquistate immobili costruiti nelle Balke (non sempre si capisce di esservi,possone essere lunghe molti km) se non volete rovinare a valle con l'acqua.

12)CONTROLLA SEMPRE che chi vende abbia la proprietà "piena".A volte le imprese costruiscono su terreni presi in affitto dallo Stato (una assurdità).Provate a indovinare dopo chi dovrà pagare l'affitto?

13)Esistono enormi quartieri "dormitorio" costruiti su materiale da riporto vicino ai fiumi (come se non ci fosse abbastanza spazio in Ucraina!!!).Offro una cena a chi mi sa spiegare il perchè.Occhio che affondano.

14)Per chi va di "usato sicuro" (lo dico perchè in patria magari molti di noi non hanno provato l'ebrezza),schivare il cemento come la peste.Il cemento ha la caratteristica di rilasciare il calore lentamente.D'estate è rovente e d'inverno gelido.Devi sempre stare con il condizionatore acceso.I pannelli si spostano facilmente con la subsidenza e ti trovi l'acqua in casa.
Se acquisti un piano alto la prima cosa da fare è precipitarsi su un rubinetto e aprirlo.Spesso la rete idrica è fatiscende e l'acqua non arriva.Non confidate nel famigerato GEK.E' una delle cose più inutili del Mondo.

15)Spostare i muri di casa è uno degli sport nazionali degli ucraini che sono i migliori "ciappinari" del Mondo:sanno fare tutto (male).Ricordate di controllare la planimetria perchè questa situazione all'atto della compravendita deve essere sanata.Non vi dico come ma è facile immaginarlo.E ricordate che la casa trasporta con se i debiti del proprietario altrimenti nessuno pagherebbe mai le utility.Verificare.

16)Nella stragrande maggioranza dei casi le case sono vendute al grezzo.A lavori ultimati si arriva praticamente al raddoppio del prezzo (per Kiev il rapporto sarà chiaramente inferiore).Attenzione a valutare questo aspetto confrontando i prezzi del nuovo e dell'usato.

17)Sempre per i neofiti:ricordate che gli spazi comuni non sono ritenuti tali ma zona franca.Adesso per evitare la "NULLITA' ASSOLUTA" del GEK ci si può costituire in cooperativa (preferibile).Ma non avrete MAI e dico MAI la collaborazione di nessuno.(le eccezioni non fanno testo)Gli ucraini vivono rinchiusi nelle loro case.Preparatevi a dispiacervi nel vedere le vostre proprietà deteriorarsi in fretta.

18)Ultimo.Un consiglio.Spesso (se ci sono i soldi) le case vengono edificate a tempo di record per rientrare in fretta dei costi.Vi sconsiglio di affrontare lavori particolarmente costosi finchè le opere murarie non si siano assestateAd es:se intonacate vi troverete presto con le crepe nei muri :(

Questo credo sia l'ABC per chi vuole acquistare una proprietà in questo paese e tanto c'è ancora da dire.Se qualcuno vuole portare il suo contributo...(il post è lunghissimo,se vi sono regole -scritte- che ne regolano la lunghezza mi scuso in anticipo,perchè io non le ho trovate).
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi uvdonbairo il domenica 26 giugno 2011, 16:51

Hai esposto una bella serie di regole e situazioni su cui riflettere, credo che sia un buon ABC. :D
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il domenica 26 giugno 2011, 16:59

uvdonbairo ha scritto:Hai esposto una bella serie di regole e situazioni su cui riflettere, credo che sia un buon ABC. :D

Grazie 1000.Mi aspettavo in realtà una deportazione diretta alla Kolima (senza visto di transito) per stritolamento delle balle degli utenti del forum :D
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il domenica 26 giugno 2011, 20:36

Corvo nero, appena ho inziato a leggere il post, ho detto:
"Questo signore conosce l'Ucraina".

Come avrai letto, ho lavorato e, seppure ormai a ritmo ridotto, continuo a lavorare nel settore.
Con le tue parole sono tornato con la mente al "passato".

Ho ripercorso tante "avventure" leggendo il tuo post, ricordato tante problematiche (in realtà poi sempre risolte), sono tornati alla mente tanti consigli ricevuti da chi aveva più esperienza, poi girati negli anni (quando ero io ad averne un pò) a beneficio di amici o semplici conoscenti.

Dal rientro dei capitali,
- ai bagni quasi sempre senza finestra (il motivo è che il bagno, ma sarebbe meglio dire i 2 bagni, quello col wc quello col lavandino e la vasca, :mrgreen: sono di 3 - 4 mq),

- al rischio di comprare un progetto e non una casa già finita,

- al "se volete scendo le scale e vi invio l'elenco di quelli che non pagano luce, acqua, gas, gek (che solo pochi, credo forse i soli residenti capiranno; per favore spiegala),

- al tuo schema semplificativo del perchè i prezzi sono scesi (eccezionale, lo condivido in pieno),

- alle sentenze dei magistrati inevase (un mio amico ottenuta la sentenza a lui favorevole, trattasi di divorzio ed affidamento del figlio, se ne è tornato a casa a mani vuote. Gli è stato detto: "qui il processo esecutivo non esiste e tuo figlio, sentenza o meno, resta qua con la mamma". Lui non ci credeva, ha messo in mezzo l'Ufficiale Giudiziario, la sentenza favorevole, ma.......avevano ragione),

- all'interprete dal notaio (io ormai la evito grazie al mio russo, ma è strano perchè in fondo l'atto è scritto in lingua ucraina),

- al concetto di "quasi-democrazia" che chiunque non è stato turista intenderà bene, così come sarà incomprensibile ai tanti fortunati che hanno vissuto solo in democrazia piena;

- fino ai terreni agricoli "fuori porta"(il tuo VI PREGO, non comprateli mi risuona nelle orecchie; li ho sempre sconsigliati anche quando anni fà il mercato immobiliare faceva +50% ogni anno; qualcuno che conosco ci ha rimesso le penne, nel senso che vorrebbe (s)venderlo e non esistono compratori perchè oggi "sono abbandonati da Dio ed anche dagli uomini),

- alle problematiche legate allo spostamento dei muri (e rettificazione del passaporto della casa; se non controllate preparatevi 7.000 dollari circa),

- all'acquisto di un immobile ai piani alti (aggiungo ancora più attenti al loro primo e secondo piano, il nostro piano terra e primo perchè le fogne risalgono al minimo problema; Vero Johannes100??? ricordi???),

- alle parti comuni dell'edificio (noi li abbiamo fatte a spese nostre ed il Gek nonostante pagassimo di tasca per abbellire zone indecenti e comuni, chiedeva la mazzetta per permetterci di finire i lavori),

- per finire con il tuo "evitate di emergere" (ogni volta che si sposta una pietra, qualcuno deve mangiare, spostatela facendo poco rumore).

Si corvo nero, nel tuo background c'è un pezzo di Ucraina :ok: :ok: :ok:
"L'uomo saggio aspetta il momento giusto, il pazzo lo anticipa, l'imbecille lo lascia passare". (tratto dal film "Mai arrendersi")
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il domenica 26 giugno 2011, 21:31

il tuo post mi ha fatto molto piacere.Giuro.Si nota una certa comunione nel sentire.Presto chiarirò i punti oscuri che mi hai segnalato perchè siano chiari per tutti.Grazie =D> =D>
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi andbod il domenica 26 giugno 2011, 21:49

Mi unisco al coro di complimenti per dire che hai esposto veramente in modo chiaro quello che e' oggi (e che sara' presumibilmente nel futuro immediato) la realta' del mercato immobiliare.

Aggiungo un paio di note personali per completare il quadro : sul discorso dei vicini che non pagano il JEK consiglio grande attenzione perche' le municipalizzate hanno iniziato ad applicare un Legge che prevede la possibilita' di staccare le utenze all'intero condominio nel caso in cui una parte dei condomini non paghino. Non e' una barzelletta purtroppo : conosco un connazionale che ha dovuto saldare una buona parte del debito dei vicini perche' rimasto senza acqua e gas.

Piu' comune (a me e' capitato in tempi diversi e in appartamenti diversi) l'inconveniente di vedersi staccata la luce per sbaglio, a causa di un vicino non ha pagato. Nonostante la Legge in questo caso preveda la presenza di un ispettore, il lasciare un avviso e lo scollegare l'utenza solo dopo che non viene data risposta all'avviso, semplicemente tagliano i cavi con un tronchese (rischiando il corto con immaginabili conseguenze), scappando poi dalle scale per evitarsi gli insulti dell'utente in mora.

Attenzione a modificare gli interni perche' ora, a seconda di quello che si sposta, non si rischia solo di dover fare una donazione al "povero" impiegato del BTI (confermo anche qui a Lviv le cifre di Forrest) ma si rischia grosso (leggasi di pagare molto di piu') : sono state introdotte delle responsabilita' penali per lo spostamento dei punti gas e della caledrina.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi toto il lunedì 27 giugno 2011, 21:02

Bravo Corvo Nero!Hai avuto tutto questo tempo per delucidarci di queste problematiche ucraine!

A proposito io ho tre bagni: cantina con canalizzazione e sauna al primo e al secondo 10 e 12 m2 con delle belle finestre all'italiana!Cucina: ho tre finestre in 20 m2.Tutta la casa che non so' come farvela vedere e' di 340 m2 al BTI risulta registrato solo 80 m2 abitabili.Naturalmente sono residente ed ho il codice di identificazione ma non mi sono intestato nulla,mia moglie corre di qua e di la'! Io mi fido,male che va rimane a mio figlio Antonio il tutto(tocco ferro).


Le crepe ci saranno sempre,allora optare per carta da parati,o mettere lana di vetro nelle pareti nella stuccatura bianca.Ho impiegato fino ad ora 15 mesi per fare questo castello.Sono giunto alla carta da parati e parket ancora due mesi e spero di andarci a viverci!Costa caro la cucina qui da 8000 euro in su,certamente tutto shic!Vi saluto e complimenti a Corvo Nero!
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il martedì 28 giugno 2011, 19:52

E dopo l'ABC per il neofita (non residente) sull'investimento immobiliare, cosa NON fare se si vuole pagare in contanti.
Riapro una vecchia storia delle dichiarazioni doganali.Viaggiando spessissimo da queste parti portavo con me somme di denaro in contante nella misura massima consentita dalla legge che servivano per acquistare case,macchine,le spese correnti e via discorrendo.

E questo per anni.Ho sempre fatto la dichiarazione doganale anche insistendo a volte per farla (e anche per importi inferiori al massimo consentito dalla legislazione ucraina del momento).Questo perchè i soldi venivano temporaneamente accantonati in depositi presso varie banche e le banche per accertarsi della provenienza legale del denaro richiedevano (sempre) il passaporto con i visti (di allora) e le dichiarazioni doganali.Niente di nuovo.

Poi le mie belle dichiarazioni azzurre finivano impilate in un cassetto.E fin qui tutto bene.E ovviamente i depositi,che erano più di uno,scadevano in tempi diversi e il denaro veniva non più reinvestito ma speso per esigenze varie.

Un bel giorno,mi reco a comprare un piccolo immobile presso una banca russa che aveva finanziato l'impresa di costruzioni,valigione del contante alla mano ( come usa da queste parti),tutti idocumenti già pronti intestati a me e il mio bel pacco colorato di dichiarazioni doganali per intestarmi l'immobile.
Entro nella banca.Sparo un KTO POSLEDNI? (corrisponde al nostro "Chi è l'ultimo?"-in Ucraina viene usata anche se quello che entra nell'ufficio ha davanti una persona sola) e mi metto in paziente attesa.

NB:Il "posledni" va chiaramente marcato a vista,se hai un cane da punta tanto meglio perchè può spostarsi continuamente,lasciare la fila per andare a fare la spesa,uscire a fumare,mandare in successione ereditaria il suo posto nella fila.E ognuno ha il suo "posledni".Nelle banche dove accettano il pagamento delle utility,puoi trovare invece uno stuolo delle terribili "babusky" in attesa da circa sei ore prima dell'apertura (NON PROVARE A SALTARE LA FILA se non vuoi scatenare un conflitto con morti e feriti!!!).

Arrivato il mio turno,vado dall'impiegata.Spiego le mie esigenze a tutti quelli nel raggio di 30 metri. In Ucraina la privacy è inesistente.Quello che viene dopo di te,che ti ha già studiato per ore (sei il suo posledni!),ti alita nelle orecchie (e qui son dolori,si mangia aglio e cipolla in quantità industriale,tralasciando gli alcolici),legge le tue distinte,studia il tuo passaporto,conta i tuoi soldi.Quando esci dalla banca saprà più notizie sulla tua vita lui della tua povera madre in Italia.

Tornando al tema.l'impiegata "occhio di triglia"(in realtà sta dormendo),sopraffatta dalla novità che viene a turbare la sua routine,fa una smorfia.
Parte un consulto.NI ZNAIU A RAFFICA!!!(è il segnale che sta per scatenarsi l'inferno per me).Arriva il direttore (un poco più che ventenne,sarà sicuramente diventato direttore per meriti).E dopo un ora cosa succede?Torna l'impiegata e mi dice:lei non può intestarsi la casa,non possiamo accettare i suoi soldi!

E io:Ma che c...o volete?qui ci sono tutte le mie dichiarazioni doganali e i dogovor dei certificati di deposito annullati,tutto il mio denaro è tracciato.

Morale della favola:SE PAGATE CON DENARO CONTANTE ENTRATO IN PIU' RIPRESE ALL'INTERNO DEL PAESE RICORDATE CHE LE DICHIARAZIONI DOGANALI VANNO TIMBRATE ANCHE IN USCITA ALTRIMENTI POTRETE UTILIZZARE SOLO L'ULTIMA.E QUINDI CI DEVE ESSERE ANCHE LA CORRISPONDENZA TEMPORALE TRA LE DICHIARAZIONI DOGANALI E I DEPOSITI.

Su queste cose hanno poca chiarezza ma molta rigidità.

PS:Grazie al mitico TOTO di Nikolaev per i complimenti
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi toto il mercoledì 29 giugno 2011, 19:04

Ciao,Voran anche a me succedeva cosi,ora sono residente;ma nonostante cio' faccio fare tutto a mia moglie.
Nelle banche se hai soldi o non c'e' li hai fai la fila,raramente gli impiegati alzano l'occhio.
E' l'invidia nascosta che hanno!
Mister, mi ha chiamato, un giorno un mediatore di terreni e case;io sono rimasto sorpreso.
Il signor tizio o tale non esiste.
Ma ora ho il callo su tutto,sorrido a tutti come sempre;appunto sono qui per dimenticare le false cortesie italiane.
Almeno qui sono diretti,sta a noi accordarli sul nostro meglio.

A proposito di terreni possiamo comprarli ma non possiamo privatizzarli, cosi pare.
Ma poi come fai con le leggi del GARSKI che ti dovrebbero autorizzare a costruire?

Noi per avere il gas abbiamo portato il certificato del BTI che attesta tutto,e' il passaporto della casa e terreno!
Qui un certo Giacomo ha la diretta con il nostro consolato a Kiev,la moglie insegna in una universita'e lui pare pure.

A chi interessa? Ciao,Ciorni Voran!!!
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il mercoledì 29 giugno 2011, 20:08

Piccola premessa.Ascoltare tutti e poi sbagliare con la propria testa.Questo è il mio motto!Allsa fine se le cose andranno male non avrete nessuno con cui prendervela e sarete comunque persone più consapevoli.Le vostre mogli o fidanzate,le persone più oneste e affidabili del Mondo,faranno poco per contribuire alla vostra lotta per l'emancipazione in terra straniera.

La conoscenza è potere e loro lo sanno!Un italiano che parla russo,si muove tra gli uffici in autonomia,conosce altre persone e tratta in proprio i suoi affari ancora oggi è pericoloso come una bomba a orologeria con la carica innescata.Sicuramente lo fanno per evitarci casini:sono nate qua e conoscono le problematiche di questi posti.Ma tanta parte è puro spirito di auto-conservazione.

Adesso il "corvo-nervo",per contribuire alla vosta lotta di liberazione, vi sottoporrà una specie di dispensa-vocabolario dal tema:
"Come si leggono i giornali di annunci immobiliari in russo".Cartacea o digitale non fa differenza.

Apriamo quindi il nostro giornale e andiamo alla voce Недвижимость (beni immobili).

I beni immobili si possono:
vendere (продаю)-(vendo)
affittare(сдаю) - (affitto)
acquistare-(куплю) -(compro)

Supponiamo di avere ereditato una sommetta dalla nonna ultracentenaria scomparsa e vogliamo comprare un appartamento per la nostra ragazza

Ps:nonostante le donne qui facciano praticamente tutto (per necessità) e abbiano sviluppato un livello di civiltà almeno triplo rispetto a quello degli uomini (mi prendo la responsabilità di queste affermazioni),vige ancora una cultura dominante maschilista per cui spesso una donna che abbia raggiunto la tranquillità economica si sentirà autorizzata a ritirarsi in casa e a non fare più niente.Non viziatele troppo!(sono generalizzazioni,per forza di cosa)

Ma torniamo a noi.E cerchiamo la sezione che riguarda gli appartamenti.

Недвижимость (продаю) Квартиры (i kvartiri sono appunto gli appartamenti)

Ovviamente in base ai soldi lasciatimi dalla "vecchia" e alle mie esigenze abitative cercherò un appartamento che abbia:

1-комнатные (la komnata è ovviamente la camera)
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные и более (i boliei significa "e più" per chi fosse totalmente privo di fantasia)

Se invece cercate una semplice camera guardate nella sezione Комнаты (camere) e se cercate un appartamento che non rientra in nessuna di queste categorie guardate in
Различные квартиры (vari appartamenti).

Purtroppo abbiamo scoperto tardivamente che la nonna si giocava la pensione ai video-poker e ci ha lasciato una somma che ci consente di pescare solo tra gli appartamenti con una,massimo due camere.

Questi appartamenti sono quelli che hanno più mercato.Si smerciano piuttosto in fretta.Quello con 1 camera è l'appartamento per antonomasia delle coppie anziane.Il 2 camere quello delle coppie con figli (per me è lo stato dell'arte nell'investimento immobiliare).Appartamento con 1 camera significa che ha una camera da letto punto e basta che funge anche da soggiorno.
cominciamo a guardare una serie di annunci.Scegliamo come zona il centro (Центр).

1/2, 30/15/9, автономное отопление, счетчики, новая сантехника и коммуникации, хороший ремонт, 18200 у.е. (торг).

Il primo numero indica sempre il piano che sarà il primo di due piani (il primo è il pianterreno).Il numero totale dei piani ci suggerisce già che probabilmente sarà una costruzione di mattoni e non di cemento.

Il secondo gruppo di cifre (30/15/9) indica nell'ordine il totale della metratura,compresa la loggia/balcone (30 metri), la somma della metratura delle camere da letto (15 metri -in questo caso è una sola),e la superficie della cucina (9 metri).

Avrà il riscaldamento autonomo (автономное отопление),i contatori( счетчики),i sanitari nuovi (новая сантехника ) e tutte le utility al loro posto (коммуникации).

Il proprietario probabilmente indica che ha i contatori perchè in passato per alcune utility (tipo l'acqua) si applicava un costo forfettario in base al numero dei residenti nell'appartamento.

koroshi remont (хороший ремонт - belle riparazioni)di fatto significa che è appena esteticamente accettabile (qui affronteremo in un prossimo post l'argomento per non mettere troppa carne al fuoco)

Costa 18000 у.е. (Условная единица -unità convenzionale - indica il dollaro americano da queste parti - vi risparmio la storia).

(торг).Significa che il prezzo è trattabile.In realtà la contrattazione in questo paese è praticamente inesistente (si spunta poco).

Adesso mi fermo e aspetto qualche feedback (l'admin,moderatori e utenti vari) prima di ripartire.Visto che la stesura di questi post mi impegna (piacevolmente) parecchio tempo,vorrei essere sicuro che possano suscitare l'interesse di qualcuno.Ovviamente anche i suggerimenti per migliorarlo sono sempre graditi.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il giovedì 30 giugno 2011, 10:22

Ciorni.voran ha scritto:Ascoltare tutti e poi sbagliare con la propria testa.Questo è il mio motto!

Anche il mio.

Quanto al resto non posso che confermare la nostra comunanza di vedute, sia per quanta riguarda il livello di civiltà delle loro donne, il maschilismo imperante (io sono per la parità dei sessi; in Ucraina siamo esattamente in direzione opposta rispetto a qualche paese di nostra conoscenza :mrgreen: ) sia per tutto quanto hai scritto sui "consigli per gli acquisti".

Oggi vado di corsa, posso dare un piccolo contributo, aggiungendo un paio di cosette e rimandando a tempi migliori:

- i giornali di annunci immobiliari che vanno per la maggiore (a Kiev) sono:
Aviso e Mir Kvartir (scritto come si pronuncia).
Per gli affitti, va forte anche Arenda.

Il giornale Aviso che definirei il più completo, esce due volte a settimana, una delle quali è dedicata quasi esclusivamente agli immobili (credo il venerdì);

- commissioni:
adesso con l'avvento della crisi sono scese dal 5% al mediamente 2,5%.
Non fatevi abbindolare.
Molti broker, quando vedono uno straniero, tornano "chissàperchè" al vecchio 5%.
Io personalmente ne ho salvati un paio.
Altra cosa importante, le commissioni le paga solo chi compra.

- Legenda:
koroscii remont = inguardabile.
ieuro remont = ci hanno speso bei soldini, ma il gusto è un'altra cosa. Come dire...che peccato!!!


- "se volete scendo le scale e vi dico chi è che non ha pagato la luce, l'acqua il Zgek ecc.";
in molti condomini, di solito vicino l'ascensore o sulla porta e/o nel corridorio di ingresso, si appende una lista con i nomi dei morosi.
A volte, per aumentare l'effetto gogna sociale e spingere i morosi a saldare il debito, viene anche inserita la cifra esatta di quanto dovuto dai singoli.

Va da sè, che data l'enorme importanza dei soldi in Ucraina, chi è pubblicamnte considerato debitore, "non passa e non conta" (leggasi: perde considerazione e potere sociale all'interno del condominio)
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Franco il giovedì 30 giugno 2011, 12:10

Ciorni.voran ha scritto:Le vostre mogli o fidanzate,le persone più oneste e affidabili del Mondo,faranno poco per contribuire alla vostra lotta per l'emancipazione in terra straniera.

La conoscenza è potere e loro lo sanno!Un italiano che parla russo,si muove tra gli uffici in autonomia,conosce altre persone e tratta in proprio i suoi affari ancora oggi è pericoloso come una bomba a orologeria con la carica innescata..



Concordo al 100%, anche la persona piu' cara tende sempre a non spiegarti "come funziona" e rimani sempre all'oscuro di qualcosa
L'ho vissuto in prima persona ed era una sensazione che non riuscivo ad esprimere in termini esatti come hai fatto tu.

Bravo hai trovato il modo esatto per sottolineare questo aspetto basilare secondo me =D> =D>
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Ciorni.voran il giovedì 30 giugno 2011, 15:32

E grazie ancora a Francesco (dico bene?) che ci riporta in modo competente la realtà della capitale che è leggermente più strutturata rispetto alla periferia dell' impero.

E ci ha parlato dei brooker di Kiev e delle loro commissioni qualificando questi "signori" come dei professionisti del mercato immobiliare.

Spesso invece si tratta semplicemente di "dopolavoristi" che accompagnano i clienti a visitare gli immobili in vendita nella speranza di arrotondare i loro magri stipendi.Anche qui si becca un 3% in media (da chi compra).

Quasi sempre risponderanno loro in risposta agli annunci nelle gazzette immobiliari a meno che non troviate scritto esplicitamente la parola magica da imparare a memoria: без посредников.(senza intermediari)

Il посредник si può "fare fuori" facilmente (in genere non esistono contratti scritti).Valutate con la vostra coscienza se il lavoro svolto merita una commissione del 2,5/3 % del valore dell'immobile e regolatevi di conseguenza.
Non escludo che in altre zone del paese esistano forma più vincolanti ma io posso parlare solo di quello che conosco.Siate comunque obiettivi e onesti.Gli affari fatti con reciproca soddisfazione fra le parti in causa sono sempre i migliori e generano valore nel tempo.

Scusami Forrest ma non mi ero dimenticato del "se volete scendo le scale...",semplicemente era stato trattato in parte in un post successivo.Qui gli importi dei debitori morosi sono indicati nella quasi totalità dei casi.Quello della "gogna pubblica" è un problema vergognoso che riguarda tutti i settori (gli studenti che non vanno bene a scuola,i taccheggiatori dei supermercati,i debitori insolventi delle banche) e sul quale presto o tardi aprirò un topic.(vige ancora il sistema delle taglie, come nel far-west,incredibile!!!).

Visto che hai lanciato il sasso,un breve excursus su come negli annunci viene descritto lo "stato degli appartamenti"

ремонт : sono state fatte delle riparazioni (remont) non ben identificate (sarà terribile)
новый ремонт : le riparazioni (non identificate) sono recenti,come sopra
евроремонт:(euroriparazioni) lo stato dell'arte (per loro).Vedremo poi.
хорошее состояние (buono stato),in realtà sarà quasi tutto da rifare
свежий евроремонт (fresche euroriparazioni, come i pomodori) euroriparazioni fatte di recente
отличное состояние (condizioni eccellenti) :D
жилое состяние (significa che si può già vivere) - per chi si accontenta!! (molto)
обычное состояние(normali condizioni)- probabilmente l'appartamento sarà stato colpito da un missile contro-carro
капремонт : idem come sopra
без удобств (senza comodità) : idem come sopra (colpito da missile balistico con testata nucleare)
без ремонта (senza riparazioni) idem come sopra.

E avanti così all'infinito.Come vedete il russo è una lingua ricchissima (e ridondante!).Mille modi per descrivere semplicemente un appartamente che sarà il più delle volte fatiscente .
L'unica distinzione valida è quella fra евроремонт e tutto il resto (vedremo poi in seguito leggendo qualche annuncio a random cosa significhi.

Per il lusso si usa anche un'altra classificazione più simile a quella delle strutture alberghiere (Люкс,Полулюкс,extraclassa,premium.... #-o ).Ma questa è un altra storia.

Nel prossimo post parleremo di materiali,location,tipi particolari di appartamenti e continueremo la "caccia" al nostro mono-bilocale tra gli annunci delle gazzette immobiliari...alla prossima
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il giovedì 30 giugno 2011, 20:43

Ciorni.voran ha scritto:a Francesco (dico bene?)

Dici bene :D
Ciorni.voran ha scritto:Per il lusso si usa anche un'altra classificazione più simile a quella delle strutture alberghiere (Люкс,Полулюкс,extraclassa,premium.... #-o ).

A volte, si usa anche il termine "high tech", spesso riconducibile però più agli affitti che alle vendite.
In ogni caso, gli appartamenti "high tech" sono solitamente i migliori.

Interessante come sempre tutto il resto :ok: .

Voglio vedere fino a che punto arriverai quando ci parlerai di materiali, tipologia di appartamenti ecc. ecc.
Ti avverto che su materiali, negozi per l'edilizia, ristrutturazioni annessi e connessi sono preparato, ma sono pronto a farmi da parte davanti ai professori :D :D
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