Investire in Immobile e terreni

Come aprire una attivita' di lavoro ucraina, la burocrazia, le problematiche, i consigli, i settori di commercio...

Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi delfino il domenica 26 ottobre 2014, 15:27

andbod ha scritto:Premesso che un immobile non si puo' donare in senso stretto del termine ma va comunque ceduto al valore di stima con le nuove regole e, nei primi 3 anni, bisogna pagare il 5% di tasse, ritengo che la soluzione migliore sia cointestare fin da subito l'immobile.

Qualsiasi cittadino, anche non residente, puo' richiedere il codice fiscale presentando il passaporto internazionale tradotto e compilando un modulo. Ci vogliono pochi giorni e si evita qualsiasi complicazione.

Il matrimonio, anche se non trascritto in Ucraina, ha ovviamente tutti gli effetti civili, per cui comunque la proprieta' sara' condivisa al 50% e dovrete essere entrambe presenti all'atto in quanto se anche si intestasse a un solo coniuge, l'altro e' obbligato a confermare di essere a conoscenza dell'acquisto e non opporsi.


Chiarissimo e dettagliato.
Ottimo ABC dal quale partire per sviluppare il discorso.

Diciamo che le 3 soluzioni:

- acquisto a nome di mia moglie
- acquisto a nome mio
- acquisto coitenstato

per la legge ucraina, nel caso di coniugi (non essendo contemplata la separazione dei beni), si riconducono tutte ad un'unica soluzione (la cointestazione 50 e 50). Ho capito bene ?

Altra domanda che prende spunto dalla tua prima risposta: quando scrivi "... un immobile non si puo' donare in senso stretto del termine ma va comunque ceduto al valore di stima con le nuove regole e, nei primi 3 anni, bisogna pagare il 5% di tasse..." intendi che in Ucraina esiste una sorta di "agevolazione prima casa" come in Italia (iva agevolata all'acquisto se prima casa ma, immobile non rivendibile entro i primi 5 anni pena pagamento dell'iva piena) ?
Se si, vale per tutti (anche per gli stranieri non residenti) oppure solo per chi ha cittadinanza ucraina ?

Rimane poi una domanda che, se me lo permetti, ti farei in MP.

Grazie.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il domenica 26 ottobre 2014, 17:20

delfino ha scritto: Fra le due soluzioni far acquistare a mia moglie (cittadina ucraina) e acquistare direttamente io (cittadino italiano) quale risulta essere per voi la più consigliata ?

Certamente comprare a tuo nome.
Il codice fiscale ucraino lo fai anche se non sei residente.

Al momento dell'atto notarile, se come credo non parli ucraino (a volte fanno eccezione se si parla russo) hai bisogno di un interprete.
Ti chiederanno se sei sposato o celibe.
Quando dichiarerai che sei sposato, la tua dichiarazione verrà inserita nell'atto notarile e, SOLO quando dovrai vendere, dovrai chiedere l'assenso a tua moglie.
ATTENZIONE: questo è qualcosa di ben diverso dalla comproprietà al 50% di cui parlavi.

Esempio: se Tizio e Caio sono comproprietari al 50% di un immobile, succede che:
- se questo è affittato per 100 caramelle al mese, ognuno di loro ha diritto a 50 caramelle;
- se si rompe un bagno, ognuno di loro dovrà dare il 50% per le spese;
- quando non si paga il GEK - corrispondente "comunale" delle nostre spese condominiali - ognuno di loro risulterà debitore al 50%;
- se si vuole ristrutturare, ognuno dovrà dire la sua, ecc. ecc.

Invece, se compri tu, tu percepirai il 100% dell'affitto, tu il 100% degli onori, ma anche il 100% degli oneri (vedi spese).
Tua moglie, potrà porre il suo veto vincolante, solo in caso di vendita.

Poi, tra moglie e marito non mettere il dito, ma ritengo sia importante sapere alcuni dettagli.
Questi i grandi, direi enormi vantaggi di scegliere di acquistare a proprio nome.
Di contro, se NON SEI RESIDENTE in Ucraina, intestandolo a tua moglie, che presumo lo sia, ci sarebbero dei vantaggi fiscali.

I primi che mi vengono in mente riguardano:
- caso di rivendita dell'immobile entro (credo se non è cambiato) 3 anni dall'acquisto: sconto fiscale per residenti.
Dopo i 3 anni nessuna differenza;
- pagamento (chiamiamola impropriamente) Irpef in Ucraina:
nel caso e solo nel caso tu avessi un'aliquota alta (leggasi: tante altre entrate in Ucraina) non usufruiresti, in quanto non residente, di un'aliquota privilegiata spettante ai residenti.

In generale la legge ucraina non fa distinguo tra cittadini ucraini e stranieri, bensì tra residenti e non.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi andbod il domenica 26 ottobre 2014, 21:28

Confermo le distinzioni indicate da Forrest : dal punto di vista della proprietà e della possibilità di disporre del bene non cambia nulla nelle 3 soluzioni ma cambia dal punto di vista della gestione dell'immobile.

In Ucraina non esiste nessuna agevolazione per la prima casa e per gli acquirenti, esiste solo una norma sulle tasse che deve pagare chi vende che spiego in maniera più dettagliata :
- per la prima compravendita di casa/terreno nel corso di un anno solare: nessuna tassa applicata se l'immobile è di proprietà da almeno 3 anni, altrimenti pagamento del 5% (avevo erroneamente indicato il 3%) sul capital gain (differenza tra prezzo di acquisto e quello di vendita)
- per la seconda casa venduta nel corso di un anno o per qualsiasi casa che si possieda da meno di 3 anni : pagamento del 5% (avevo erroneamente indicato il 3%) sul capital gain (differenza tra prezzo di acquisto e quello di vendita)

Alcuni notai non applicano la tassa in ogni caso se l'appartamento ha una metratura inferiore ai 100mq interpretando una norma recente sulla tassazione generale degli immobili ma difficilmente questa interpretazione viene accettata dall'ufficio delle tasse in caso di un controllo.

La norma indicata da Forrest che esenta i residenti dal pagamento della tassa sul capital gain nell'arco dei primi 3 anni di proprietà dell'immobile non mi risulta che sia più vigente.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi delfino il lunedì 27 ottobre 2014, 18:25

Grazie davvero... oro per chi è interessato all'argomento.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il lunedì 27 ottobre 2014, 21:04

Forrest Gump ha scritto:- caso di rivendita dell'immobile entro (credo se non è cambiato) 3 anni dall'acquisto: sconto fiscale per residenti.
Dopo i 3 anni nessuna differenza;

andbod ha scritto:La norma indicata da Forrest che esenta i residenti dal pagamento della tassa sul capital gain nell'arco dei primi 3 anni di proprietà dell'immobile non mi risulta che sia più vigente.

Mi sono espresso male. Non parlavo di esenzione, ma di sconto fiscale o di aliquota privilegiata.
Per quanto riguarda il capital gain, credo infatti di ricordare che:
- se sei residente, paghi il 5%;
- se non lo sei l'aliquota aumenta e di parecchio (credo di ricordare intorno al 15%).
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Luca il mercoledì 29 ottobre 2014, 0:46

Forrest una curiosità, ma in Ucraina esistono strumenti urbanistici così come in Italia.

Ad esempio, se ho un piccolo pezzo di terreno posso tirarci su un immobile o devo rispettare la natura edificatoria o meno del terreno.

Esistono norme civilistiche in materia di distanze tra immobili?
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il mercoledì 29 ottobre 2014, 19:34

Premetto che non ho mai "rischiato" con i terreni e, quindi, non ho esperienza diretta.

Credo di ricordare però, perché la famiglia di mia moglie ha invece costruito una casa proprio su un terreno, che certamente DEVE presentarsi un progetto.

So invece per certo che prima occorreva presentare un progetto anche per le ristrutturazioni degli appartamenti che si trovano all'interno di un edificio.
Il progetto doveva essere approvato anche (e non solo) dal GEK (corrispondente della nostra amministrazione del condominio che là è un ufficio pubblico).
Ma credo che sia cambiato qualcosa da un paio di anni ed adesso tale "preventivo permesso" sia stato abolito.

Non ho quindi una risposta secca alla tua domanda, ho buttato giù quello che sapevo per "analogia", ma non so se ci sono terreni agricoli e terreni edificabili e, tra questi ultimi, se esistono dei limiti di cubatura.

Idem per le distanze da rispettare durante le costruzioni. :oops:

Chiederò alla famiglia di mia moglie (che non sono la bibbia, ma che hanno costruito secondo un progetto seguito da un architetto) o magari Andbod sà qualcosa.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Luca il mercoledì 29 ottobre 2014, 19:42

Ho chiesto perchè mi pare che, specie nelle campagne, tutti fanno un po' come vogliono e tirano su un "palazzo" dall'oggi al domani.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi andbod il giovedì 30 ottobre 2014, 15:18

La Legge e' una cosa, la pratica e' un'altra. Generalmente i permessi edilizi e/o di ristrutturazione (a meno che non si tratti di edifici protetti dai beni culturali) vengono gestiti a livello di amministrazione locale e piu' ci si allontana dalle citta' e piu' tutti fanno come vogliono.

In Ucraina vigono Leggi severe che regolano quasi tutto ma praticamente nessuno le rispetta e, anche i Giudici, tendono a dare ragione ai cittadini quando ci sono controversie relative a semplici lavori interni.

Cerchero' di dare alcune indicazioni ma la normativa e' davvero molto vasta:

Terreni agricoli : non si puo' costruire nulla almeno di convertirli, cosa molto complessa
Terreni agricoli o edificabili con costruzioni esistenti : e' di recente approvazione una norma che permette di rendere "abitabili" tutte le "dacie" esistenti e di registrarvi la propria residenza (una sorta di grande condono con dei limiti)
Terreni edificabili : va presentato un progetto che deve essere a norma e venire verificato dal jek, dal Comune, dai vigili del fuoco, dall'impatto ambientale, etc. Molto bassi gli oneri di urbanizzazione, complessa la procedura anche se semplificata dall'introduzione di uni sportello unico urbanistico in diversi Comuni.
Appartamenti in caso di semplici lavori interni : Semplice comunicazione di inizio lavori con relativo progetto operativo, se necessario. Attenzione che in questo caso non si possono fare molte cose, quali ad esempio: spostare muri anche non portanti, aprire porte superiori ad una certa larghezza, aggiungere muri superiori ad una certa altezza, spostare gli scarichi o le canne fumarie, modificare finestre o balconi, spostare la cucina, il bagno o la calderina, installare una calderina a gas, modificare i volumi, spostare i tubi del gas.
Appartamenti in caso di grandi lavori : se sono a parita' di volume e senza toccare spazi comuni ci vuole l'autorizzazione del Jek, delle belle arti (se applicabile) e l'approvazione del progetto esecutivo come nel caso dei terreni edificabili.

Se infine si vuole utilizzare una parte degli spazi comuni le regole cambiano a seconda che il condominio si gestito dal Jek o in proprio dai condomini ma in genere richiede l'autorizzazione preventiva di tutti gli altri condomini cosa che genera spesso grandi problemi anche se si vuole semplicemente migliorare il proprio condominio.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Master il lunedì 16 marzo 2015, 3:37

ho letto questa interessante discussione.
ora mi trovo a kiev e mi interessa acquistare 1 o piú piccoli appartamenti da dare poi in locazione.

cerco qualcuno residente in loco che possa darmi supporto nella ricerca, trattativa e formalitá di acquisto.
ovviamente con relativo compenso dovuto per il supporto fornito

a chi posso rivolgermi?
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il lunedì 16 marzo 2015, 12:33

Purtroppo non sono a Kiev in questi giorni, altrimenti ti avrei dato delle indicazioni di massima totalmente ed ovviamente gratuite.

Conosco qualcuno (non italiano, ucraino) con una buona esperienza nel settore e non broker di professione, ma preferisco evitare di consigliare.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi dreamcatcher il lunedì 16 marzo 2015, 14:11

Pura curiosità, così approssimativamente quanti italiani hanno investimenti in immobili (e terreni) in Ucraina?
E' un tipo di investimento che immagino sia nato dopo la caduta dell'Unione Sovietica... si è già raggiunto il picco, o si prevede che saranno molti di più coloro i quali rispetto al passato proveranno a investire in questi settori in Ucraina?
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Master il lunedì 16 marzo 2015, 18:29

Forrest Gump ha scritto:Purtroppo non sono a Kiev in questi giorni, altrimenti ti avrei dato delle indicazioni di massima totalmente ed ovviamente gratuite.

Conosco qualcuno (non italiano, ucraino) con una buona esperienza nel settore e non broker di professione, ma preferisco evitare di consigliare.


io sono a kiev almeno per 1 mese.
ti mando un mp
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi Forrest Gump il lunedì 16 marzo 2015, 21:05

dreamcatcher ha scritto:Pura curiosità, così approssimativamente quanti italiani hanno investimenti in immobili (e terreni) in Ucraina?

Dreamcatcher, non sono grandi numeri.
Basti pensare che gli italiani residenti a Kiev sono veramente pochissimi.
Più o meno in rapporto di 1 a 1000, con la Spagna o altri paesi.
Se tra questi pochi connazionali escludiamo chi ha comprato la casa per viverci (residente), o tra i non residenti coloro che l'hanno comprata per passarci un paio di mesi all'anno con la moglie ucraina e, più in generale coloro che ne fanno un "uso personale", credo siano pochi o pochissimi coloro che hanno investito nel settore.

dreamcatcher ha scritto:E' un tipo di investimento che immagino sia nato dopo la caduta dell'Unione Sovietica... si è già raggiunto il picco, o si prevede che saranno molti di più coloro i quali rispetto al passato proveranno a investire in questi settori in Ucraina?

E' un investimento che andava fatto dopo la caduta dell'Unione sovietica e la nascita dell'Ucraina e - non lo dico io ma le statistiche ufficiali - è andato a gonfie vele fino al 2008, bene fino al 2012, poi sempre peggio fino ai picchi negativi di questi mesi.

Mi chiedi se saranno in tanti ad investire in Ucraina? Non credo.
Secondo me dopo i recenti fatti, saranno molti meno.
Il paese anni fà si diceva che fosse la tigre dell'Europa e che sarebbe diventato come Praga o come chissàche.
Oggi si è fatto una enorme antipubblicità.
Adesso chi compra compra bene, ma compra con il "rischio" paese e tutto quello che gli gira intorno.
Però a volte negli affari, andare controcorrente è un bene e certamente i prezzi sono caduti tantissimo.
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Re: Investire in Immobile e terreni

Messaggiodi vittorio_guido il lunedì 16 marzo 2015, 23:41

Chi ha due soldi da 'buttare via' questo è il momento...
I prezzi sono crollati.
Potete comprare casa e un sistema anti missile incorporato a prezzi stracciati...

Non so, ma secondo me è un azzardo, se uno li ha (i soldi), che tenti pure.
Se sono i risparmi di una vita........
Non so quanto sia un affare....
Di sicuro costano meno.
Ma del futuro Ahinoi non c'è certezza.
Anche chi ha cambiato i soldi euro, in grivna un paio di anni fà........ Faceva un affare...
Non so se l'esempio calza.
Soltanto gli stupidi non sbagliano mai.....
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