Comprare casa in ucraina

Come aprire una attivita' di lavoro ucraina, la burocrazia, le problematiche, i consigli, i settori di commercio...

Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andbod il domenica 27 marzo 2011, 17:33

Che io sappia l'interpretazione corrente di questa Legge e' che la tassa sia da pagare solo ed esclusivamente (sia per i residenti che per i non residenti) solo nel caso in cui l'acquisto sia avvenuto entro i 3 anni precedenti alla vendita, altrimenti non si applica nessuna tassa, questa regola vale per le persone fisiche e non per le aziende.

Oltre a questo, per riassumere, come gia' spiegato da Forrest, ci sono da pagare le commissioni (che paga solo chi compra) dell'agenzia immobiliare (tra il 2% e il 3%), il 2% sul valore dell'immobile (1% di imposta di registro e 1% di contributo al fondo pensione) e le spese notarili.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il domenica 27 marzo 2011, 20:37

Se fosse cosi ne sarei felice Andrea...molto felice, ma è la quarta persona che mi dice di come ho scritto. Qui allego una lettera speditami da un'amica di Chernigov. Si capisce che le tasse sono persino superiori al 15%.Quello che dici tu, mi risulta sia il 5% di cui si parlava nei post precedenti e da pagare nel caso si vendesse prima dei 3 anni dall'acquisto. Spero tu abbia ragione.Intanto io continuo ad informarmi..perchè desidererei che la tua fosse verità

Buon giorno, Renato!
Ok, I consulted the lawyer, and she said, that according to the new Tax Code of Ukraine it is 200% likely that you will have to pay 19% (17%+2%) tax rate. The notary could tell you in more details.
So, it looks like that now the income is not taxed if it is less than 10 *min.salary (UAH 960 (for April 1st, 2011)) 10*960= UAH 9600 - that is not taxed. What is more is taxed according to the above mentioned tax rate. The notary can calculate everything at place.

But first the sales sum should be figured out. For this you turn to BTI (Bureau of Technical Inventory Making). The person from BTI evaluates your property (that's cost of the place + building materials used). The sum that comes out is the minimal, starting sum for your flat. The notary, considering this sum, calculates the tax sum for your sales transaction. If you want to have your flat sold, you have this tax rate estimated, then you pay it and get the receipt. According to new rules only after you give the receipt to the notary, she/he starts to perform the sales transaction and execute other documents.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Kristinka87 il mercoledì 20 giugno 2012, 12:13

Ciao a tutti!
Sono cittadina italiana,ma vorrei comprare una casa/appartamento in Ucraina.Ho letto i messaggi precedenti riguardanti questo tema.Vorrei solo sapere se a tutt'oggi le regole sono rimaste invariate,quindi se è possibile per un cittadino italiano acquistare una casa in Ucraina senza particolari problemi.Grazie!
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andbod il mercoledì 20 giugno 2012, 19:21

Regole ad oggi ancora invariate per chi acquista. Nessuna limitazione di sorta (tranne che sui terreni) per gli stranieri e nessuna tassa da pagare, se non a carico di chi vende.

Attenzione perche' e' piuttosto consueto che venga richiesto al compratore di pagare le tasse che per legge sarebbero a carico del venditore. Tutto questo e' oggetto della normale trattativa di compravendita.

Per chi vende piu' di una casa nel corso di un anno o vende una casa che e' stata acquistata meno di 3 anni prima : tassa del 5% tra la differenza fra il valore d'acquisto e quello di vendita. Nel caso di non residenti la tassa dovrebbe sempre essere del 5% ma sono stati segnalati casi di notai e amministrazioni finanziarie locali che richiedono il pagamento del 15 o del 17% (a seconda del valore della transazione).
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il giovedì 21 giugno 2012, 19:46

Di fatto, almeno a Kiev, è consuetudine dividere a metà tra compratore e venditore la tassa di registro e quella sul cd. fondo pensione.

Entrambe le tasse hanno un'aliquota dell'1%, per un totale del 2% sul prezzo risultante dall'atto di compravendita.

In pratica, almeno nella capitale, un compratore può considerarsi quasi obbligato, diciamo pure "salvo patto contrario" a pagare il suo 1%.
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Re: Vendere casa in ucraina

Messaggiodi donato72 il venerdì 22 marzo 2013, 23:47

Salve a tutti,
sono Donato e vivo in Italia con la mia compagna di Lugansk.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi uvdonbairo il sabato 23 marzo 2013, 1:16

Sig. Donato legga i regolamenti come le ho indicato.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Adelio50 il lunedì 1 luglio 2013, 18:43

Da una trasmissione in TV sulle truffe negli acquisti di case o appartamenti in ucraina , discutendo con mia moglie lei mi ha detto di una legge ucraina che permette al venditore di poter riaquistare il bene ceduto entro i tre anni allo stesso prezzo dichiarato sul rogito.

E' tutto vero? A me sembra una "leggenda"!!!

Qualcuno può rispondere in merito?

Grazie e buona serata a tutti.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andbod il martedì 2 luglio 2013, 9:41

Non esiste nessuna Legge in tal senso. Esiste solo una Legge che prevede che, nel caso di riacquisto da parte del medesimo venditore, dell'appartamento gia' tassato al medesimo prezzo, non si debba nuovamente pagare l'imposta. Attenzione pero' perche' in Ucraina una cosa e' la Legge e' una cosa e' come viene interpretata, quindi anche in questi casi dipende dall'interpretazione che viene fatta dal notaio.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il martedì 2 luglio 2013, 15:22

Leggende metropolitane di bassa credibilità. Un pò come quando si dice che gli asini volano. Favole !!
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Legione il lunedì 1 febbraio 2016, 14:21

riprendo questo post per domandare se siete al corrente di cambiamenti recenti nella procedura di acquisto immobile in Ucraina e delle tasse annesse.

Grazie.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il lunedì 1 febbraio 2016, 19:32

Non mi risultano novità, almeno che tu non ti riferisca a quella, già introdotta da almeno 2 - 3 anni, che ha imposto che la valutazione del bene oggetto della compravendita sia fatta da un perito incaricato dalle parti e non più, come in passato, ricavata dai dati risultanti al BTI (betei... :( scusate, non ho il cirillico)... insomma l'equivalente della nostra conservatoria dei registri immobiliari.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andrea.ua.83 il martedì 2 febbraio 2016, 15:59

Facendo un po' di ordine e ricapitolando in maniera rapida e schematica la normativa e la prassi vigenti a gennaio 2016 in materia di compravendita di immobili destinati ad uso abitativo:

1) a norma di legge il compratore deve versare al Fondo Pensione Ucraino un importo pari all'1% del valore di acquisto, come risultante dell'atto di compravendita; sebbene alcuni notai sostengano il contrario, l'interpretazione dominante e' che questa imposta sia dovuta solo nell'ipotesi della compravendita ( non, ad es, nel caso di subentro nella proprieta' per effetto di successione mortis causa o donazione); e' compito del notaio che redige l'atto di compravendita accertare che il pagamento sia stato eseguito, chiedendo evidenza delle risultanza bancarie;

2) Vi e' un' tributo a favore dello Stato di pari valore: nel silenzio del legislatore, acquirente e venditatore mediante accordo decidono chi e/o in quale misura provvede al pagamento. Di solito, sulla base di tale accordo:
a) nel caso di acquisto di nuovo dal costruttore, al pagamento provvede per intero l'acquirente;
b) nel caso di acquisto di usato, le parti provvedono in misura uguale.
Il notaio al momento della stipula verifica l'avvenuto pagamento o, se necessario, si adopera direttamente affinche' le parti adempiano agli obblighi di legge.

3) Le spese per eventuali intermediari (variabili dal 2.5 al 5%) sono di regola a carico del venditore;

4) le spese notarili per il perfezionamento dell'atto e pratiche connesse (BTI, certificati di proprieta', ecc) nonche' l'imposta di registro sono modeste.

5) nel caso di acquisto da parte di soggetto coniugato - indipendentemente dalla formale intestazione dell'immobile! - quest'ultimo sara' in comunione dei beni; per derogare alla comunione e' necessario la stipula di un accordo tra i coniugi ai sensi dell'art 92 del Codice di famiglia e nella forma dell'atto pubblico; e' preferibile che tale accordo sia oggetto di un atto notarile separato e distinto rispetto a quello di compravendita, meglio se antecedente a quest'ultimo;

6) la legge prevede in talune ipotesi (i casi piu' frequenti sono quelli della vendita di immobile senza che siano decorsi 3 anni dall'acquisto della proprieta' e la vendita nel corso dello stesso anno di piu' di 1 immobile) una serie di imposte gravanti sul venditore fiscalmente residente in ucraina: la tassazione complessiva e' pari al 6,5% (di cui 5% a titolo di tassazione sui redditi derivanti della vendita ed 1,5% a titolo di contributo finanziamento Ato). Nel caso di venditore fiscalmente non residente (secondo interpretazione prevalente, anche quando siano decorsi piu' di tre anni dall'acquisto) l'aliquota complessiva e' di poco inferiore al 18,5% (17% a titolo di tassazione sulla vendita ed 1,5% a titolo di contributo ATO). Il venditore tenta spesso (in forma piu' o meno esplicita) di "scaricare" il pagamento di dette imposte in capo all'acquirente.
La base imponibile e' data dal valore di acquisto risultante dall'atto di compravendita o - se maggiore - dal valore di mercato dell'immobile stabilito da apposito perito (perizia obbligatoria a partire dal 2011).
Anche in questo caso il notaio al momento della stipula dell'atto deve verificare che il venditore abbia provveduto al pagamento.
Attenzione! sebbene l'accertamento dell'adempimento degli obblighi tributari sia rimesso in primo luogo al notaio, e' comunque opportuno che tutte le parti interessate prestino massimo attenzione a questo momento: numerosa giurisprudenza ritiene infatti che l'inadempimento degli obblighi tributari possa comportare addirittura la invalidita' del negozio.

7) A norma di legge i pagamenti devono essere eseguiti in valuta locale e attraverso banca: nella prassi (soprattutto se si parla di usato) e' diffuso il pagamento in $ e contanti (rispetto al quale rimango personalmente scettico e che puo' presentare problematiche con gli organi tributari ucraini).

8 ) Se si decide di acquistare prestare attenzione alle norme antiriciclaggio, a quelle che disciplinano il trasferimento di somme di denaro dall'Italia all'Ucraina attraverso il sistema bancario, informarsi sulle commissioni applicate dalla banca italiana ed ucraina nella ricezione ed esecuzione di bonifici esteri e/o interni e nelle operazioni di cambio valuta: in particolare, ricordare che le norme della Banca Nazionale ucraina vietano ai soggetti fiscalmenti non residenti di depositare presso banche ucraine somme in contanti in mancanza di prova documentale sulla provenienza di dette somme (norma di prassi osservata): l'obbligo di documentare la fonte delle somme in contanti da parte di soggetti fiscalmente residenti in ucraina parte dai 150.000 uah (norma che - a dir il vero - alcune banche aggirano);

9) in prospettiva considerare che il "rimpatrio" dall'Ucraina all'Italia dei soldi derivanti da una futura ed eventuale vendita dell'immobile puo' essere reso problematico dalle procedure bancarie, dalle norme antiriclaggio e dalla regolamentazione vigente in materia di limitazione al movimento dei capitali (in particolare - con riferimento alle persone fisiche, non aventi la qualifica di investitori - continuano ad essere in vigore i limiti giornalieri all'acquisto di valuta ed i limiti mensili - oggi pari 150.000 uah - per l'esecuzione di esecuzione di bonifici in valuta verso l'estero);

10) sempre in prospettiva futura, tener conto che il regime di tassazione applicato ai soggetti fiscalmente non residenti nell'ipotesi di vendita dell'immobile e' particolarmente sfavorevole (aliquota 17%), cosi come la tassazione nel caso di subentro nella proprieta' dell'immobile da parte di soggetto non residente per effetto di successione (imposta pari al 17% del valore dell'immobile) o nell'ipotesi di donazione (20%, independentemente dalla qualifica di donante o donatario del non residente e dal rapporto di parantela tra questi).

A titolo personale consiglio di evitare pagamenti in contanti, di farsi assistere da personale competente (soprattutto nel caso di acquisto di usato al fine di valutare la storia dell'immobile): se si valuta l'acquisto di nuovo ancora in costruzione e' necessario prestare massima attenzione alla reputazione del costruttore, mettere in preventivo un significativo ritardo rispetto alla data promessa per la consegna e una spesa per una ristrutturazione di media qualita' per gli standard ucraini intorno ai 300 $ per metro2 (comprensiva sia di materiali che manodopera).

La tassazione sulla proprieta' immobiliare e' in crescita ma rimane ancora modesta: per ogni metro qaudrato si paga (a seconda del comune) non piu' del 3% dello stipendio minimo (ad oggi pari a ca 1400 uah): sono esonerati da tassazione i primi 60 m2 nel caso di appartamento o 180 m2 nel caso di casa.
per fare un esempio, supponendo una aliquota massima del 3%, un immobile di 80 m2 ed unico proprietario la tassazione per m2 sara' pari a 42 uah (1400/100x3= 42 uah), quella dell'immobile a 840 uah ( (80-60)x42=840 uah)
Nel caso di metraggio superiore a 300 m2 o 500 m2 rispettivamente per appartamento o casa, la tassazione annua e' stabilita in misura fissa in 25000 uah.

Questo - per chi interessato - un quadro generale della situazione odierna.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andrea.ua.83 il martedì 2 febbraio 2016, 18:07

Nel corso della discussione ho visto che e' emerso il tema della necessita' o meno del consenso del coniuge (o - caso piu' frequente e problematico - dell'ex coniuge) nell'ipotesi di vendita di immobile acquistato durante il matrimonio ma in regime di separazione di beni.
Al riguardo e' opinione maggioritaria che nel contratto matrimoniale di separazione dei beni possa inserirsi una apposita clausola che escluda espressamente la necessita' di tale consenso.
E' chiaro che l'interpretazione del diritto soprattutto in ucraina e' sempre incerta (variando da notaio a notaio, da giudice a giudice, da operatore ad operatore) ma io stesso ho visto un paio di contratti contenenti tale clausola e non vedo come detta clausola possa essere considerata contraria ai "fondamenti morali della societa'" (моральним засадам суспільства di cui all'art 97, p.4 del Codice di Famiglia) o tale da porre da sola uno dei coniugi in una "situazione materiale di straordinario svantaggio" (ставити одного з подружжя у надзвичайно невигідне матеріальне становище di cui all'art 93, p. 4 del Codice di Famiglia ). Mi pare obiettivamente difficile trovare degli appigli legali per argomentare una sua eventuale nullita' per contrarieta' a norme imperative. Va pero' detto che:
1) non esiste una giurisprudenza specifica della Corte Suprema Ucraina che si pronunci sulla validita' di questa clausola, anche perche' dal 2002 ad oggi sono stati stipulati in Ucraina non piu' di 14000 contratti matrimoniali (parliamo dunque di numeri molto modesti...): la sentenza piu' importante sulle ipotesi di invalidita' dei contratti matrimoniali (la №6-230цс14 del 28.01.2015) ha carattere assolutamente generico;
2) la mancanza del consenso del coniuge ( o dell'ex coniuge) costituisce - anche quando detto consenso sia ritenuto non necessario ai fini della stipula del contratto di compravendita - un grave handicap per il venditore in sede di trattative, comportando quasi inevitabilmente una riduzione del prezzo di vendita. A questo punto meglio trovare una mediazione con quello che probabilmente e' gia' l'ex coniuge :D
questo quanto di mia conoscenza. imho
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi dreamcatcher il martedì 2 febbraio 2016, 18:22

=D> Non sono direttamente interessato ma mi sento di farti i complimenti per quanto hai scritto!
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