Comprare casa in ucraina

Come aprire una attivita' di lavoro ucraina, la burocrazia, le problematiche, i consigli, i settori di commercio...

Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il martedì 22 marzo 2011, 16:55

Per quanto riguarda l'atto di compravendita vero e proprio, si parla di un 2% così composto:
- 1% del valore risultante nell'atto per tassa di registro;
- 1% del valore risaultante nell'atto per quello che chiamano "fondo pensione".

Normalmente, salvo accordi diversi, il 2% si divide a metà tra compratore e venditore, in modo che ognuno paghi un onesto 1%.

Quanto al resto, non vorrei che il problema di "altro da pagare" (non credo assolutamente al 30%) sia riconducibile al rientro delle somme in Italia in maniera ufficiale, ovvero da banca ucraina a banca italiana.

Ti ricordo, se ti può essere di aiuto, che sia la legge ucraina che quella italiana consentono a ciascun soggetto "viaggiatore", di attraversare legalmente la loro frontiera con una somma non superiore a 10.000 euro.
Non voglio fare i conti in tasca a nessuno, ma se trattasi di appartamentino a Chernigov, magari invitando qualche amico......
In questo modo, il ricavato della vendita (per ciò che concerne il profilo "trasporto") arriverebbe in Italia legittimamente.

Il problema eventualmente sorgerebbe qualora dovessi giustificare al fisco italiano il versamento di quella somma in contanti su un conto di casa nostra.
Credo che ti chiederebbero provenienza, dichiarazioni fiscali e tuttò ciò che già conoscerai.
Ma questa è un'altra storia.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi jcaloe il martedì 22 marzo 2011, 18:26

Ciao, metto a disposizione la mia esperienza, avendo già acquistato casa a Kiev.

Se sei sposato ed il tuo matrimonio è stato celebrato in Ucraina o qui registrato e non hai optato per la separazione dei beni (ciò è anche previsto dal codice ucraino) qualsiasi bene immobile da te acquistato (o da tua moglie) è di proprietà di entrambi, indipendentemente da chi compare sull'atto (il bene può essere intestato ad entrambi) o da chi mette i soldi.

Per gli immobili, fatta eccezione per i terreni agricoli, come ti ha già spiegato l'Amministratore, non vi è alcuna limitazione alla possibilità di acquisto da parte di cittadini stranieri.

Gli unici documenti che devi presentare innanzi al Notaio sono il tuo passaporto, tradotto in lingua ucraina ed autenticato da Noatio ed il numero di codice fiscale, solo numerico, rilasciato da apposito ufficio governativo.

Le spese accessorie sono pari al 1% della transazione più le spese notarili (circa 300 Euro) più il costo dell'assistenza di un traduttore accreditato, se non parli la lingua ucraina, circa 150 UAH, più, chiaramente, la commissione di un eventuale intermediario immobiliare, che può variare dal 4 al 6 %.

Nel caso in cui tu decida successivamente di vendere e non sei residente ucraino devi pagare, quale tassa governativa, il 30% del valore dell'immobile.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Win231 il martedì 22 marzo 2011, 20:22

toto ha scritto:SI!!!!!!!!!!!Se dovresti vendere dopo si ha bisogno del consenso da lei

Qui non esiste la divisione dei beni.


Ciao,

Mi intrometto un attimo per una domanda...

Mi sono sposato in Ucraina, se decidessimo di fare la separazione beni qui in Italia, varrebbe anche in Ucraina in futuro? :?:

Grazie, saluti. :wink:
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi peterthegreat il martedì 22 marzo 2011, 20:55

No.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il martedì 22 marzo 2011, 23:03

Resto e sono ancora confuso, perchè la risposta di Forrest è diversa di quella di jcaoe, Il problema che qui anche fra diversi notai c'è diverse risposte. Come fare non so. Comunque io non sono sposato e neanche residente. Se dovessi pagare veramente il 30% del prezzo del valore dell'immobile venduto sarei tentato di prendere al residenza,ma credo sarebbe troppo lungo, anche se ho tempo! Per adesso ho tre risposte: 2...15 e 30%. Grazie comunque!
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andbod il mercoledì 23 marzo 2011, 9:52

Il 30% cui si riferisce il notaio e' probabilmente il capital gain sui ricavi dalla vendita dell'appartamento in quanto il 30% e' la tassa che gli stranieri pagavano fino al 2010 sulle rendite da attivita' commerciali in Ucraina.

Il nuovo codice fiscale Ucraino ha riportato la tassa al 15% e inoltre la stessa si applica esclusivamente nel caso in cui l'immobile fosse stato acquisito come societa' ma non come persona individuale.

Il compratore non deve pagare assolutamente nulla, al limite il problema sarebbe tra te e l'agenzia delle entrate Ucraina ma ribadisco che questa tassa non esiste.

Non entro nel merito delle tasse da pagare invece in Italia (dove il capital gain da redditi immobiliari esiste).

Ti consiglio di non parlare con un notaio ma con un commercialista che e' la persona piu' adatta quando si tratta di imposte sui redditi.

La residenza e' praticamente impossibile se non sei sposato.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il mercoledì 23 marzo 2011, 13:59

Io non dovrei avere a che fare con problemi di Capital gain...perchè quasi sicuramente vendero' a meno di cosa ho pagato comprando. Ho comprato come persona singola e non come società. La domanda resta sempre la stessa:quanto?
Non ho problemi per l'Italia. Andro' da un commercialista come consigliato da Andrea!
Grazie ancora
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il mercoledì 23 marzo 2011, 18:38

Allora paghi solo l'1% del valore dichiarato nell'atto.

Ne approfitto per precisare (ed evitare fregature) che da quando è arrivata la crisi anche in Ucraina, le commissioni dei brokers sono diminuite dal 5% al 2,5%.
Se qualche agente immobiliare fa il furbo, dite che ve lo ha detto Forrest Gump :D .

Scherzi a parte, quando lavoravo in Ucraina con la società italiana, abbiamo sempre comprato e mai venduto, ecco perchè non potevo mettere la mia esperienza a disposizione per risolvere il dilemma del 30%.
Ci ha pensato Andbod, fugando tutti i dubbi =D>

E' chiaro che se Robert374 vende il bene a meno di quanto lo ha comprato non deve asolutamente pagare alcun capital gain in Ucraina.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi andbod il mercoledì 23 marzo 2011, 22:58

Giusto una precisazione perche' mi sono accorto di aver scritto in modo non chiaro : in realta' in Ucraina non si tratta di vero e proprio capital-gain (in caso di societa'), ossia di tassa direttamente legata alla differenza di prezzo tra vendita e precedente acquisto, ma della tassa applicata sugli utili conseguiti da impresa.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il mercoledì 23 marzo 2011, 23:55

Io spero di aspettare e vendere almeno allo stesso prezzo che ho comprato. Ringrazio anche Forrest per la precisazione sulla percentuale da pagare agli intermiedari. Mi viene un dubbio sul capital-gain. Io ho pagato una certa somma in Grivne quando il cambio era all'incirca 7,4Grivna per Euro. Non vorrei che fra un 1 anno 2 o 3 quando riterro' di vendere, la somma in Grivne sia superiore a quella pagata e che il surplus sia considerato come capital-gain, senza considerare che invece c'è stata una svalutazione del 50% circa di questa moneta verso l'euro ed il dollaro!!!!????

Faccio un esempio pratico. Due anni fa ho pagato 1.000.000di grivna equivalenti a circa 135.000E.
Per entrare in possesso dei 135.000E dovrò vendere a 1.485.000(cambio attuale circa 1E=11gr.). Cosa succede che mi vengono poi considerati come capital gain 485.000 Grivna? Spero di no. Ho già parlato con un'amica,la cui madre fa la commercialista per alcune imprese e mi ha risposto che lei non si intende di queste cose,ma che mi faranno incontrare
con qualche ottimo notaio di loro conoscenza.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il giovedì 24 marzo 2011, 9:46

robert374 ha scritto:Ringrazio anche Forrest per la precisazione sulla percentuale da pagare agli intermiedari

Ed io ne approfitto per chiarire ulteriormente che tale commissione deve essere interamente pagata dal compratore.
Il venditore non deve pagare alcunchè per l'agenzia immobiliare.

In Italia si divide solitamente a metà, in Ucraina è SEMPRE a carico di chi compra.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il giovedì 24 marzo 2011, 13:41

Grazie, grazie molte anche a te Forrest per l'utile informazione.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi toto il venerdì 25 marzo 2011, 9:03

Chi compra paga il mediatore ove esiste e chi vende paga il 3% della somma ricevuta per l'immobile.Questo avviene prima del rogito da esibire al notaio!
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il venerdì 25 marzo 2011, 13:42

Ciao Toto,
non è chiaro se tu stai parlando di commissioni all'intermediario(agenzia che aiuta chi compra e vende) o quel 3% sono le tasse che paga al notaio chi vende l'alloggio? 3% del costo di vendita....come tasse da pagare allo stato Ucraino?

Io ho già avuto altre due risposte da amici diversi . Un 15-19 da una persona ed il 9% da un'altra che adesso si studierà anche la legge .Poi andro' io la settimana prossima da un notaio statale.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi robert374 il venerdì 25 marzo 2011, 22:44

Per chi riesce a leggere l'ucraino sotto c'è la legge e la percentuale da pagare nella vendita di un alloggio.
Questa legge riguarda i non residenti,come me. Da altre fonti ho avuto informazioni simili, ma con cifre che variavano da un 15% al 19%. Quindi non 2 o 30 o 3. Bisogna pagare il 15%.....questo lo si legge alla settima riga del paragrafo 160.2
Sembra che questa legge sia attuativa da solo un paio di mesi. Ve l'allego sperando di far una cosa utile.Ho il testo completo che potrei inviare a chi mi scrive in privato

160.2. Резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи (крім постійного представництва нерезидента на території України) будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом від провадження господарської діяльності (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), крім доходів, зазначених у пунктах 160.3 - 160.6 цієї статті, зобов’язані утримувати податок з таких доходів, зазначених у пункті 160.1 цієї статті, за ставкою в розмірі
15 відсотків їх суми та за їх рахунок, який сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності.

Стаття 167. Ставки податку

167.1. Ставка податку становить 15 відсотків бази оподаткування щодо доходів, одержаних (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.4 цієї статті), у тому числі, але не виключно у формі заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які виплачуються (надаються) платнику у зв’язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами; виграшу у державну та недержавну грошову лотерею, виграш гравця (учасника), отриманий від організатора азартної гри.
У разі якщо загальна сума отриманих платником податку у звітному податковому місяці доходів, зазначених у абзаці першому цього пункту, перевищує десятикратний розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становить 17 відсотків суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою, визначеною в абзаці першому цього пункту.

Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна

172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.
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