Comprare casa in ucraina

Come aprire una attivita' di lavoro ucraina, la burocrazia, le problematiche, i consigli, i settori di commercio...

Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Gianmarco58 il venerdì 9 giugno 2017, 22:27

Ciao, io la casa in Ucraina ce l'ho:
"Ma da straniero senza un legame di fiducia io eviterei."
L'investimento è buono per chi vive in Ucraina esclusivamente per avere una rendita mensile, non per una rivendita nel tempo.
Per l'affitto a gente del posto è già tanto se prendi 200€ al mese; l'alternativa è affittare ai turisti a 30 o 50€ al giorno, ma per questo devi essere sul posto o affidarti a una agenzia. Quelli che affittano camere o appartamenti ai turisti, li aspettano e si propongono direttamente in stazione all'arrivo dei treni, anche se è vietato...
Per comprare e poi rivendere molti comprano sulla carta e senza rifiniture, dopo un paio d'anni la casa è pronta e tu la rivendi ma da mia esperienza il guadagno difficilmente supera il 20%.
Una buona soluzione, ma devi essere abbastanza presente sul posto, è quella di acquistare un appartamento di media grandezza e suddividerlo in almeno 2 o 3 mini appartamenti da affittare poi a tre diverse persone es. studenti o lavoratori.
Ricordati che se riesci a prendere 5000 UAH al mese da un appartamento, è come avere un altro stipendio o una pensione decente, e in Ucraina questo vuol dire molto.
"Per godere del grano ucraino, il pane lo devi mangiare in Ucraina"
Ciao
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi jcaloe il sabato 10 giugno 2017, 7:52

Concordo con Giammarco. Se non si ha un valido motivo meglio comunque evitare un investimento che alla lunga si potrebbe rivelare improduttivo. Io ho comprato appartamento a Kiev nel 2009, i prezzi si erano già abbassati rispetto alla bolla immobiliare dei primi anni del 2000, ma oggi sono ancora più bassi.

La dinamica dei prezzi immobiliari dell'Ucraina dipende dalla economia e questa, a sua volta, dipende dalla evolversi della situazione nella parte orientale e nessuno può prevederne i futuri sviluppi. Fittarlo? il rendimento rispetto all'investimento è basso. Oggi comunque i prezzi sono alquanto bassi ed in futuro potrebbero salire, ma comunque potrebbe essere un fruttuoso futuro investimento se si acquista in città come Kiev, Odessa e Lviv, per altre non saprei, ma andrei ancora più cauto.

Poi direi di stare attento allo stato giuridico dell'acquirente: se si ha il permesso definitivo potrebbe starci, perchè, è vero, se vuoi mangiare il grano ucraino devi vivere in ucraino.altrimenti ci sono meno tutele legali in caso di problema. Io l'avevo acquistato grezzo in regime di comunione legale, cointestato, l'ho finito personalmente, e poi, dopo un paio di mesi, effettivi di vita in appartamento ecco che arriva il divorzio, dopo però otto anni di matrimonio.

Risultato: per il momento lei se ne è impadronita, ma per ristabilire i diritti, fermo restante che ci posso andare quando e come voglio, essendo anche il mio luogo di residenza ufficiale, ed infatti quando sono a Kiev ho lì la mia stanza, dovrò rivolgermi al Giudice.

Morale dell'asino che è caduto in un sentiero che non praticherà mai più: mai comprare casa in un paese in cui non sei "CITTADINO", soprattutto quando la Giustizia funziona come funziona ancora, purtroppo, in Ucraina.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il sabato 10 giugno 2017, 9:43

Innanzitutto confermo che un cittadino italiano, o nel vostro caso una coppia di italiani, possono comprare un immobile in Ucraina e successivamente affittarlo. Su questo non ci piove ed è esperienza comunque a tanti utenti del forum.

Per quanto riguarda i consigli sulla convenienza dell'investimento, dipende molto dal luogo dove questo immobile lo si vuole acquistare e dal profilo personale dell'acquirente.

1) Location: acquistare in centro a Kiev non è la stessa cosa in termini di prezzo, appetibilità per eventuali inquilini interessati e rendimento rispetto ad acquistare in un paesino remoto dell'Ucraina. Proprio come acquistare in Via Montenapoleone a Milano non è la stessa cosa che farlo in un paesino italiano sperduto di 1000 anime. Cosa scontatissima, ma è bene sapere di cosa stiamo parlando.

2) Profilo personale acquirente straniero.
Domandina: avete qualcuno di estrema fiducia che si occuperà dell'appartamento e/o pensate di andare voi ad occuparvene? Nel primo caso nessun problema.
In caso di risposta negativa invece, nei centri urbani della principali città ucraine ci sono agenzie che si occupano di gestire l'immobile.
Ma anche e solo per ritirare i soldi dell'affitto, per occuparsi della manutenzione, per pagare il GEK, avrete comunque bisogno di qualcuno di fiducia. Perché se l'agenzia si offre anche di curare manutenzione e pagamento tasse comunali, i costi lieviteranno ed il vostro rendimento scenderà. E poi resterebbe sempre aperto il problema: "chi ritirerà a fine mese il canone e lo terrà fino al vostro arrivo? Eh #-o : "vale la pena andare in Ucraina (spese viaggio ecc) per ritirare questi soldi ogni X mesi oppure ci si doveva andare comunque ed a prescindere ?

Come vedete dalla situazione personale di ognuno può dipendere la bontà o meno dell'investimento.

Discussi i problemi di location e quelli sul profilo personale acquirente, l'investimento immobiliare in Ucraina presenta dei vantaggi rispetto a quello italiano. Vantaggi che non sono frutto di una mia idea personale, ma che risultano da precise analisi di mercato comparative tra investimenti immobiliari eseguiti in nazioni diverse. Nel caso specifico:
- minore tassazione (il nostro paese ha un tristissimo primato riguardo alle tasse sul mattone);
- maggiore rendimento percentuale a parità di capitale investito (valido solo nei grossi centri);
- più facile accessibilità all'investimento sia nei centri minori che nelle grandi città:
a) centri minori (che sconsiglierei assolutamente salvo uso personale): con soli 10-15.000 euro in Ucraina compriamo casa.
b) grandi città: con 30 - 40.000 euro compriamo casa.
Ne abbiamo 100.000? A Roma, Milano compriamo forse un garage, a Kiev siamo in pieno centro, a sceglierci la casa.

E' chiaro che stiamo parlando di 2 paesi completamente diversi, che il paragone è forzato, che Milano e Roma non sono Kiev ecc. ecc.. Il discorso non fà un a piega. Resta il fatto però che, se materialmente posso permettermi "quelli", cioè una cifra che và da 15.000 a salire fino a 100.000 in Ucraina comprerò casa, mentre a Dubai, Parigi, Roma, Milano, Londra sono rimasto tagliato fuori o, nel migliore dei casi, comprerò un garage che, in 9 casi su 10, non mi darà il rendimento (al netto delle tasse) di una casa ucraina.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi LUBILUBI il sabato 10 giugno 2017, 10:45

Vi ringrazio Tutti,
Siete stati molto esaustivi. Si sarebbe stato per investimento in quanto a mio marito anni anni fa era stato proposto L acquisto di un appartamento a Praga quando L economia era ancora poco sicura ed altalenante.... ora si mangia le mani perché varrebbe un bel po...
Ad ogni modo noi siamo stati a Kiev ma L alloggio che ci interessa sarebbe a Sophiska... una zona residenziale nuova a 25/30 min max dal centro.
Il posto sarebbe molto bello perché tutto nuovo e zona residenziale attrezzata con campetti da calcetto, palestre all aperto, aree gioco, negozi, locali.... sarebbe perfetto!
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Gianmarco58 il sabato 10 giugno 2017, 12:38

Tirando un po' le somme: In Ucraina i soldi ci sono, c'é chi ne ha tanti e chi ne ha pochi.
Se vuoi fare un investimento che renda bene devi rivolgerti a chi di soldi ne ha tanti e può spendere senza problemi.
Se uno ha i soldi da spendere e vuole comperarsi un appartamento in una grande città, lo vuole in centro, magari in stabile d'epoca ristrutturato in "euroremont" con tutti i confort e ciò ha un costo.
Poi col tempo potrai magari rivenderlo anche bene se nel frattempo non va in pezzi, quindi le manutenzioni a tutto lo stabile (e non solo all'appartamento) devono essere di prim'ordine) e questo ha un costo.
Da ciò l'affitto più le spese sono una bella botta.
Comprare il nuovo in zona residenziale con parco giochi e negozi, non vuol dire molto.
Se la gente che vi abita non è benestante o semplicemente non vuole spendere sulle manutenzioni ordinarie o straordinarie, prima o poi avrai l'ascensore guasto per parecchio tempo, le lampade nelle parti comuni fulminate o inesistenti, i muri scrostati e i giardinetti ridotti a piste da motocross...
Quando poi vorrai rivenderla, venderai qualcosa di diverso da quello che hai acquistato.
Se proprio vuoi fare un investimento immobiliare in Ucraina, comprati una villetta in riva al mare, con piscina, in un residence privato, sorvegliato, con manutenzione delle aree comuni regolarmente appaltate a ditte specializzate, dove puoi stare abbastanza certo che chi vive li è perché può permetterselo e se vuoi affittarlo avrai già selezionato un certo target di persone interessate ai quali non interessa molto quanto spendono.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi vittorio_guido il sabato 10 giugno 2017, 13:16

Tornando all'ascensore rotto...
Meglio prendere al piano terra......
Io l'anno del matrimonio ho fatto per 2 mesi 5 piani a piedi perché il pezzo di ricambio costava troppo e i condomini dei piani bassi non volevano partecipare...... :lol: (verità)
Il pezzo usato costava 50$............. :shock:
Concordo con Gianmarco Jcaloe e Forrest.
L'unica cosa i prezzi in centro, 100.000 euro in centro a kiev?
Io vedo ad Odessa prezzi più alti
È sceso così tanto il mercato forrest??
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Ciorni.voran il sabato 10 giugno 2017, 16:19

In centro forse è inteso in senso lato per significare "non in periferia".Il discorso è che la rendita finanziaria è ancora molto più alta degli affitti nell'edilizia per così dire popolare .Se tu compri un monolocale o bilocale da 700.000 grivni in una media città del paese per battere la rendita finanziaria dovresti prendere oltre 8500/9000 grivni esentasse al mese di affitto cosa che puoi solo sognare.Se hai tanto denaro per accedere al mercato del lusso che però presumo sia attenzionato dalla criminalità puoi investire anche altrove con meno rischi.Con le tecniche costruttive che utilizzano avrai un immobile senescente in pochi anni.Dovresti sperare in un aumento del valore dell'immobile cosa che secondo me potrebbe realizzarsi solo in zone dove la richiesta di immobili è in aumento, ossia molto lontane dai confini orientali, nelle città dove si ricollocano i profughi.Quello che sicuramente non farei è acquistare un appartamento nei palazzoni anni 80/90.Se si molla il mercato immobiliare accompagnato da un crollo dei tassi per i mutui quelli vanno alla carta straccia.Considera che l'80% dell'edilizia residenziale sono topaie da demolire e ricostruire.C'è da fare per un secolo almeno.Se non fosse un paese tossico dovrebbe esserci un cantiere ogni 50 metri.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Forrest Gump il sabato 10 giugno 2017, 19:52

vittorio_guido ha scritto:Tornando all'ascensore rotto...
Meglio prendere al piano terra......

Ascensore a parte, il piano terra nei palazzi in Ucraina ha un valore leggermente ridotto rispetto agli altri piani. Non ne ho mai capito appieno il motivo, ma è così.

vittorio_guido ha scritto:L'unica cosa i prezzi in centro, 100.000 euro in centro a kiev?
Io vedo ad Odessa prezzi più alti
È sceso così tanto il mercato forrest??

Ciao Vittorio, dipende ovviamente dalla grandezza, ma se prendiamo ad esame quello che potrebbe essere l'appartamento tipo ucraino, cioè 50 mq, allora sono assolutamente certo che con 100.000 euro, che al cambio di oggi sono 112.000 dollari si possa comprare non in centro, ma in pienissimo centro. Mi riferisco a Basseyna solo per citare una strada centralissima. Ho svolto personalmente una indagine meno di 6 mesi fà. Ovviamente la grande maggioranza sono case da ristrutturare e non stiamo parlando di nuovo che in centro a Kiev quasi non esiste.
Invece mi confermi che ad Odessa 50 mq in pienissimo centro costano di più?

Ciorni.voran ha scritto:In centro forse è inteso in senso lato per significare "non in periferia".Il discorso è che la rendita finanziaria è ancora molto più alta degli affitti

Ciorni, ribadisco che, su quella quadratura, parliamo non di centro, ma di cuore della capitale.
Diciamo entro un raggio massimo di 800 - 1000 m da Khreshatyk.
Quanto alla rendita finanziaria, hai visto cosa è successo negli ultimi anni? Chi ha investito nei depositi in uah ci ha rimesso non solo i cavoli, ma anche buona parte della "capra" e mi risulta che i depositi in euro o dollaro, siano scesi tanto di rendimento.
Ciorni.voran ha scritto:Se hai tanto denaro per accedere al mercato del lusso ....................puoi investire anche altrove con meno rischi
Non so cosa intendi per lusso e se ti riferisci ad immobili da mezzo milione di euro a salire.
Se non fosse così, mi piacerebbe sapere dove. Non è una domanda polemica, ma una forte curiosità.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi vittorio_guido il sabato 10 giugno 2017, 22:39

Ciao Forrest
Non sto cercando casa, ovviamente posso ricordar male.
Ma a volte con mia moglie abbiamo dato uno sguardo ai prezzi e non ho mai visfo niente sotto i 40.000 euro per case da al massimo 2 stanze e magari al 13° piano...(zona periferia sud dove 'viviamo' noi), in centro i prezzi erano maggiori.
Ma Odessa è particolare.
Il centro non ha palazzoni sovietici con mini appartamenti come dici te... sono tutte case grandi al massimo in mini palazzine di 3 o 4 piani, alcune vecchie e mal ridotte ma altre ben messe.
Comunque non credo che per il momento faremo questo tipo di investimento.
Ciao Vittorio
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi peterthegreat il sabato 10 giugno 2017, 23:32

Forrest Gump ha scritto:Ascensore a parte, il piano terra nei palazzi in Ucraina ha un valore leggermente ridotto rispetto agli altri piani. Non ne ho mai capito appieno il motivo, ma è così.


Perche vicino alle porte di ingresso dei condomini quando inizia a fare meno freddo si riuniscono tutti a bere birra e mangiare pesce secco e il volume della voce e' direttamente proporzionale al tasso alcolico.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi vittorio_guido il domenica 11 giugno 2017, 8:23

:lol:
Vero, ma anche farsi 13 piani senza ascensore magari per 3-4 mesi non è molto divertente... :shock:
Però ti prepara per le olimpiadi
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi Ciorni.voran il domenica 11 giugno 2017, 10:35

Ai piani terra (ovvero il primo in Ucraina) in molti palazzoni talvolta c'è anche la camera dove si scarica il pattume che viene lanciato dai tubi, gli odori e i rumori sono più fastidiosi e nauseabondi, la gente ti guarda in casa, sono più soggetti a furti, nell'atrio si intanano i randagi che talvolta le persone fanno entrare per compassione d'inverno (se fosse un uomo ovviamente dormirebbe fuori).Non vi dico la fatica che abbiamo fatto per impedire che la gente ospitasse i cani negli spazi comuni in un palazzo nuovissimo qualche tempo fa.Il vantaggio è che entro certi limiti ti puoi allargare con i balconi, hai più pressione nei tubi se gli impianti sono fatiscenti,meno barriere architettoniche per gli anziani.

Le banche che possono considerarsi tali in Ucraina hanno sempre onorato i propri impegni.Il successo di un investimento dipende anche dal "timing" con cui si entra e si esce dall'investimento.Dal talento e molto dal x....x.Se uno i soldi non li convertiva in moneta nazionale ad oggi aveva guadagnato parecchi soldi, molti di più di quanto uno possa mai aver guadagnato nell'edilizia residenziale con gli affitti.I tempi in cui un immobile si comprava con pochi spiccioli e il prezzo veniva moltiplicato per "8" in poco tempo sono finiti.Sempre che uno abbia comprato ai minimi e venduto ai massimi perchè poi il discorso è sempre quello,non è così semplice come a parole.Entrare con un timing perfetto negli investimenti è qualcosa che sta tra il talento e la magia, soprattutto per i piccoli investitori.

Che la rendita finanziaria renda più degli affitti è un dato asettico non contestabile.In questo momento è così.Metti che hai un appartamento da 100.000 € che sono quasi 3milioni di grivni al 16,5% prendi 40.000 grivni al mese,vedi tu se uno che spende 100.000 € può prenderne 1351 al mese (lordi).E prima erano addirittura netti con dei rendimenti che sono arrivati quasi al 30%.

Allora il gioco dopo diventa tra svalutazione della grivna e rivalutazione dell'immobile...ma tra svalutazione della grivna e mercato immobiliare c'è un correlato forte.Quando la grivna svaluta il mercato immobiliare rallenta.Se il mercato immobiliare si muove verso l'alto è molto facile che la grivna rinforzi per motivi che sono ovvi.

Altri mercati dove investire te lo scrivo poi in privato anche se ormai si arriverebbe lunghi.Comunque paesi che hanno l'IRES per le società al 5% contro il 24% italiano, i tassi di interesse rasi al suolo, "0" tasse strutturali sugli immobili,un governo che incentiva l'edilizia anche perchè è il primo mercato del lavoro in termini di occupazione,permette a tutti di salire di due piani,burocrazia semplificata al massimo,welfare di livello,bassi tassi di criminalità, usano una lingua veicolare che tutti conoscono...quelli sono posti dove oggi la gente va e per i quali la gente è disposta a spendere qualunque cifra.

Per lusso intendevo il grande lusso che non tramonta mai nemmeno in tempo di crisi ma che penso non sia un terreno percorribile per uno straniero in Ucraina senza incorrere in grossi rischi perchè è chiaro che dove circola molto denaro hai molti sguardi addosso.
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi LUBILUBI il domenica 11 giugno 2017, 15:46

Ancora grazie!
Quindi quali potrebbero essere altri mercato da valutare, se mi è consentito chiedere?
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi markus il domenica 11 giugno 2017, 16:06

vittorio_guido ha scritto:Ma Odessa è particolare.


Sono ritornato oggi a Chisinau dopo una settimana passata ad Odessa o meglio ad Arcadia (prima volta che ci vado in estate).

Settimana decisamente piacevole, tempo bello e caldo fino a 30 gradi tranne venerdi mattina che ha piovuto. La mia compagna e le nostre 2 figlie hanno passato le giornate in spiaggia a pagamento.

A proposito, @ Peterthegrat (mi scuso con gli altri utenti), visto che hai posto la domanda (se non sbaglio un paio di settimane fà nell'argomento "la nuova Odessa") direi che, soprattutto in spiaggia, il panorama è decisamente incantevole :D

Amo il mare ma non riesco a stare sdraiato per più di 30 minuti a prendere il sole (a meno che non mi trovo in barca). Quindi stavo un po' in spiaggia poi me ne andavo in giro per i fatti miei.

Un giorno, per curiosità, sono entrato in un'agenzia immobiliare. Interessante, direi che il mercato immobiliare a Odessa è particolare. Si trovano appartamenti a 200 USD al metro quadrato fino a 1'500 USD ed oltre.

Nell'insieme mi sembra di aver capito che se si vuole acquistare un appartamento in una costruzione fatta con materiali relativamente buoni, zona valida (a dipendenza delle proprie esigenze) ed appartamento finito, quindi con cucina, bagno arredato, pavimenti piastrellati ecc. ci vogliono dagli 800 ai 1'000 USD al metro quadrato.

Ho guardato anche gli appartamenti in affitto. Uno mi è piaciuto e costa 450 USD al mese. Appartamento di 75 metri quadrati, in buona posizione, costruzione nuova e ben arredato.
L'appartamento non è in vendita ed il proprietario preferisce un contratto a lungo termine. La richiesta è, come scritto, 450 USD al mese però se si affitta per 4 anni e si paga in anticipo la richiesta è 12'000 USD ossia 250 USD al mese.

Calcolando 800 USD al metro quadrato per l'appartamento e 250 USD al mese si arriva ad un redito lordo del 5%.

Ho anche visto una villa, costruita direi circa 10 anni fà, nella zona più esclusiva di Arcadia. Superfice 500 m2 su due piani, giardino 1'800 m2, stato buono ma gli interni vanno rinfrescati. Prezzo 1'550'000 USD.

Diverso il mio modo di ragionare da quello ucraino in questi casi. Vedendo i prezzi medi per tipo di costruzione direi 500 m2 a 1'000 USD per la villa quindi 500'000 USD. Poi 1'050'000 USD diviso per 1'800 m2 di terreno = 583 USD al m2 (direi mica male per una nazione che non gode di stabilità politica, vi è una guerra in corso e quindi relativamente a rischio).
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Re: Comprare casa in ucraina

Messaggiodi vittorio_guido il domenica 11 giugno 2017, 19:20

La zona di arkadia ma non solo è ricca di ville...
Non solo arkadia anche più a sud e sempre verso il mare ci sono ville che in Italia non ho visto neanche in Costa Smeralda.....
Siamo stati ospiti 4 anni fa in una villa di un dottore (ginecologo ) immensa....
2 piani (lui e compagna al primo piano, noi al pian terreno...entrata in comune ma ci incontravamo di rado. Sui 100 mq a piano....
Ma il fuori...
Piscina coperta e riscaldata, lunga 50mt, 2 saune ovviamente sfruttate 8)
Prezzo. ...zero euro.. Il dottore aveva qualche debito verso mio suocero. ;)

L'unica cosa negativa era il coprifuoco, il dottore voleva tutti in casa per le 22 massimo, se ritardavi bisognava avvertire per tempo...A quell'ora liberava la belva, un cane da guardia enorme di cui escludo la razza, sembrava un toro con le zanne...
Aveva paura dei ladri e del figlio tossico, che ringrazio, grazie al figlio (drogato ) continuamente impegnato tra un tribunale e l'altro... Ha dato moltissimo lavoro a mio suocero e case gratis per noi per qualche anno :D
Peccato che 2 anni fa il dottore ci ha lasciato :(
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